Scambiare casa, l’alternativa alla compravendita
Esperta di mercati energetici e telefonia
In Italia si affermano nuove forme di acquisto immobiliare utilizzate soprattutto da coloro che dispongono di meno liquidità per comprare: dopo il rent to buy, aumenta la domanda e l’offerta per scambiare casa.
La soluzione della permuta ha il vantaggio di evitare i classici passaggi della vendita e del successivo acquisto e inoltre è possibile anche pattuire un conguaglio dando la possibilità alle parti di scambiare immobili di grandezza e prezzo differente.
La difficoltà deriva più che altro dal far coincidere esigenze differenti, legate alla diversità di alloggio a cui si è interessati. Ci sono coloro che offrono o cercano una casa per la villeggiatura, un appartamento di più ampia metratura o in una città diversa, oppure proprietari più anziani che sarebbero disposti a barattare la loro abitazione con un alloggio più piccolo, in modo da ricavarne anche una piccola somma di denaro.
La permuta permette a entrambe le parti di risparmiare: il tutto avviene come se si trattasse di due vendite effettive ma con vantaggi dal punto di vista fiscale - soprattutto se lo scambio avviene tra privati - derivanti dall’unicità dell'atto: le spese si dividono in parti uguali e si paga una sola imposta di registro, quantificata nel 9% o nel 2% se prima casa. Per quest’ultima, la circolare 2/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate ha stabilito che l’importo pagato sarà calcolato “in modo da individuare quella più elevata, a prescindere dal fatto che il maggiore importo derivi dall'applicazione di un'aliquota più elevata o da un maggior valore del bene”.
Ad esempio, se la permuta coinvolge due abitazioni del valore catastale di 80 mila e 120 mila euro e per entrambi i proprietari si tratta della prima casa, si applicherà l'imposta di registro del 2% sul valore maggiore, vale a dire sull'immobile da 120 mila euro.
Un altro esempio di compravendita alternativa è quello della nuda proprietà. Negli ultimi tempi, con il calo dei prezzi delle abitazioni, il fenomeno si sta ridimensionando: secondo quanto affermato dalle agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa, gli acquirenti puntano maggiormente a comprare alloggi liberi. Da un’analisi più approfondita, però, le stesse agenzie sottolineano come la nuda proprietà stia diventando una forma di investimento che le famiglie utilizzano per le nuove generazioni. Lo studio ha stabilito che il 73,2% di chi ha comprato una casa in nuda proprietà nella prima parte del 2014 ha realizzato un investimento a lungo termine.
Acquistare una casa che è occupata da una persona con meno di 70 anni fa scendere ulteriormente il valore dell’immobile, in virtù della più alta aspettativa di vita del soggetto e dei diversi anni che il futuro proprietario dovrà attendere prima di poterci vivere.
Lazio, Piemonte e Lombardia sono state nel 2014 le aree con le maggiori proposte di nuda proprietà; le unità immobiliari hanno riguardato principalmente appartamenti di 3 o 4 locali: in misura minore, invece, soluzioni come ville o porzioni di ville.
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