Investimenti: conviene puntare su box o appartamento?

In ambito investimenti immobiliari, sono in molti a chiedersi quanto convenga acquistare un box oppure un appartamento. Il dubbio non è banale, specialmente in tempi di crisi, ma può essere sciolto facendo chiarezza su una serie di parametri che vanno ad influenzare la scelta.

Non ci riferiamo soltanto alla futura rivalutazione, ma anche alle eventuali spese di gestione da sostenere e, ovviamente, alla possibilità di sfruttare il bene a fini di locazione.

Secondo una recente analisi dell’ Ufficio Studi Tecnocasa i box offrono, sul breve termine, maggiori possibilità di guadagno rispetto alle abitazioni. Si stima che, annualmente, i rendimenti lordi siano in media più alti per i box rispetto agli appartamenti: 6,1% contro 4,2%.

Chiaramente il ritorno è strettamente collegato ad alcuni prerequisiti, quali ad esempio la posizione, più appetibile in zone trafficate o con scarsa presenza di parcheggi pubblici.

Peraltro è un momento particolarmente propizio per l’acquisto di un box, poiché, grazie alle proroghe introdotte dalla Legge di Stabilità, è possibile beneficiare della detrazione al 50%, valevole su un importo non superiore ai 96.000 euro, fino al 31 dicembre 2015. Importante particolare: la detrazione viene calcolata sui costi attestati dal costruttore e non sul prezzo di vendita ed è valida soltanto per l’acquisto di unità collegata ad un immobile di nuova costruzione.

Il discorso cambia se si analizza la rivalutazione sul lungo periodo. In questo caso, vincono gli appartamenti. Sempre secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, dal 2001 ad oggi gli immobili hanno subito una rivalutazione maggiore rispetto ai box: 18,7% contro 15,5%.

La situazione è ancora più evidente nelle grandi città: prendendo in esame Milano, Roma e Napoli, le rivalutazioni per gli appartamenti sono state rispettivamente del 29,5%, 39,3% e 22,7%.
Percentuali nettamente più basse per i box: 14,6% nella metropoli lombarda, 19% nella capitale e 15% nel capoluogo partenopeo.

Va detto che, nella valutazione, entra in gioco anche un altro fattore importante, ovvero la possibilità di vendere il bene agevolmente ed in tempi brevi, senza perdite sugli effettivi ritorni.

In questo senso la legislazione degli ultimi anni è stata particolarmente favorevole verso i potenziali acquirenti di box auto.

Già con il Decreto Semplifica-Italia (decreto-legge n. 5 del 2012, convertito in  legge n. 35 del 2012) era stato eliminato il vincolo di pertinenzialità, rendendo possibile la cessione separata del bene (box, posti auto), destinandolo però a pertinenza di altra abitazione, casa o immobile sita nello stesso Comune.

Ulteriori integrazioni erano state apportate dall’art. 10 del Decreto Monti, consentendo la libera cedibilità del posto auto indipendentemente dall'appartamento cui era collegato. Questa decisione ha permesso di intensificare le compravendite di box e garage, permettendo ai proprietari di smobilizzare un bene non effettivamente utilizzato.

La norma introdotta però manteneva il vincolo di invendibilità per i parcheggi realizzati nel sotto­suolo comunale e acquistati in diritto di superficie, per un mas­simo di 90 anni. 

Inoltre i posti auto e i box realizza­ti negli edifici esistenti potevano essere venduti, anche separatamente dall’appartamento di pertinenza, solo se destinati a nuova pertinenza di un'unità immobi­liare situata nello stesso Comu­ne.

Con il Decreto del Fare del 2013 (art. 30 comma 2) è stato ampliato l’ambito di applicazione della materia, chiarendo che il trasferimento può riguardare anche il solo vincolo pertinenziale.
Nella pratica, con l'aggiornamento della normativa è diventato possibile trasferire la proprietà di un posto auto pertinenziale da un appartamento ad un altro all'interno della stessa unità immobiliare.