Garanzia per evizione

La garanzia per evizione è quella che un venditore è obbligato a fornire al compratore affinché non ci sia una richiesta di diritti sul bene venduto da parte di terzi. Tale garanzia è presente anche in un contratto di compravendita. In questo modo un immobile non può essere reclamato da altri legittimamente.

Secondo quanto stabilito dall’articolo 1476 del Codice Civile, infatti, le obbligazioni principali del venditore sono tre:

• quella di consegnare la cosa al compratore;
• quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto;
• quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.

Vi sono, inoltre, tre tipi di evizione: totale, parziale e limitativa. Nel primo caso l’acquirente perde del tutto la proprietà del bene acquistato. È il caso di una vendita fatta tramite truffa. L’evizione parziale sussiste, invece, quando l’acquirente ne perde solo una parte. È il caso di un bene di proprietà di più persone venduto però senza il consenso di tutti i proprietari. Si parla di evizione limitativa, infine, quando una persona ha diritto di godimento su un bene comprato. È il caso per esempio di un usufruttuario.

Un compratore può chiedere, comunque, la risoluzione di un contratto se, quando lo ha sottoscritto, ignorava che il bene non fosse di proprietà del venditore e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà. Il venditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto. Il venditore deve rimborsare all’acquirente anche le spese necessarie e utili fatte per la cosa e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie. Quando si verifica un episodio di evizione parziale, il compratore può ottenere risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.