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Il mercato residenziale regge nonostante il Covid

Nel 2020, nonostante la crisi economica, le compravendite immobiliari in Italia sono diminuite complessivamente solo del 7,7 pct, con un netto recupero rispetto al –22,2 pct accusato nei primi sei mesi. Un dato migliore delle previsioni. Relativa tenuta dei prezzi.

Pubblicato il 21/05/2021
Andamento del mercato immobiliare del 2020 e stime per il 2021

Il 2020 si è chiuso meglio delle previsioni per il mercato immobiliare italiano, anche se per ora non si possono ancora escludere nei prossimi mesi problemi che potrebbero nascere come eredità ‘ritardata’ della pandemia.

Per questo le previsioni contenute nel primo Osservatorio sul mercato immobiliare 2021, curato da Nomisma, sono all’insegna della prudenza. A fronte di un forte calo del Pil (-8,9% annuo) e di un peggioramento della fiducia quasi immediato, osserva Luca Dondi, a.d. di Nomisma, si registra dall’altra parte la pressoché invarianza delle intenzioni d’acquisto immobiliare, rivelatesi quasi immuni rispetto a un contesto particolarmente penalizzante.

Gli italiani hanno una percezione diversa della crisi

È molto probabile che gli italiani abbiano una percezione diversa del quadro economico generale e delle ricadute sui bilanci familiari. Un punto a loro favore è certamente un mercato del credito con tassi bassi.

Tuttavia, c’è da rilevare che il Paese si trova ancora all’interno di un contesto nel quale operano forme di sostegno a famiglie e imprese che sì potrebbero essere tardive, anche inadeguate, ma secondo Dondi sono sufficienti per attenuare la percezione di una situazione economica generale negativa. Questo, probabilmente, è uno dei fattori che ha favorito il mantenimento su livelli elevati delle intenzioni di acquisto, anche nell’attuale fase storica di straordinaria difficoltà.

L’accelerazione delle compravendite nel II semestre 2020

Il risultato di queste dinamiche sul settore immobiliare è sorprendente: il -7,7% di compravendite residenziali nel 2020 (pari a 46.241 operazioni chiuse in meno), con un recupero consistente nella seconda parte dell’anno, è un dato migliore delle previsioni.

Riguardo alle compravendite nel residenziale, l'entità del calo annuo si è attenuata grazie ai mercati di provincia i quali, nella seconda parte dell'anno, hanno fatto registrare un aumento su base tendenziale del 10% dopo un primo semestre che si è chiuso con un ribasso del -22,2%. In origine, secondo l’analisi di Nomisma, si dava più credito ai fattori di condizionamento macroeconomico e, invece, hanno vinto retaggi che spingono le famiglie all’acquisto e le banche a sostenere questa propensione, confidando sulla capacità di recupero della nostra economia.

Tengono le quotazioni, tirano le periferie

Per quanto riguarda i prezzi, questi hanno segnato una contrazione nominale tra -0,7% (città intermedie) e -2% (grandi città). Cali comunque piuttosto contenuti se confrontati alla fase ribassista che ha preceduto la pandemia, che ha visto flessioni più marcate su base tendenziale: -3,5% sulle piazze maggiori e -2,9% sui mercati intermedi.

Anche questa ricerca conferma uno dei trend ‘dettati’ dal Covid-19: la crescente ricerca di casa fuori dai centri cittadini. Il calo fatto segnare sul versante delle compravendite residenziali - si legge infatti nell’analisi di Nomisma - rappresenta un esito migliore anche delle attese più ottimistiche, a cui ha concorso proprio il dinamismo registrato fuori dai maggiori centri urbani.

Le previsioni per il 2021

All’intero dell’Osservatorio, Nomisma ha presentato i risultati di un sondaggio condotto tra gli operatori su come andrà il mercato delle compravendite nel corso del 2021: il 49,8% degli intervistati ritiene che quest’anno si tornerà sui livelli pre pandemia, ma ci sono sensibili differenze territoriali, con un ottimismo maggiore (60%) fra gli operatori del Nord Italia rispetto ai colleghi del Sud (35%).

Inoltre, per il 90,6% le case in offerta non verranno ritirate dal mercato in attesa che i prezzi risalgano, per il 68,5% l’offerta non sarà disposta a rivedere al ribasso il prezzo richiesto, per il 74,6% verranno immesse sul mercato nuove abitazioni, a seguito della riapertura dei cantieri. L’incertezza sui prezzi, a giudizio degli operatori, spinge dunque l’offerta a rimanere sul mercato.

La casa di proprietà legata alla famiglia

Infine, in Italia si conferma come l'acquisto della casa sia legato a logiche di stabilità familiare: il 78% delle famiglie risultano proprietarie immobiliari. La percentuale scende al 65% se si considerano i non coniugati o conviventi, mentre si attesta su valori più elevati (82%) tra chi è sposato o convive stabilmente. Ma come è cambiata la domanda al tempo della pandemia? Il rapporto di Nomisma pone l’accento su alcuni dati che hanno modificato la composizione del mercato: fra gli aspetti principali, gli acquirenti hanno fatto un maggiore ricorso al mutuo.

A cura di: Fernando Mancini

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