Milano: la corsa continua del mercato immobiliare
Una casa comprata a Milano nel 2017 si è apprezzata in media del 43,2 per cento, ma ci sono picchi vicini al 60 per cento. La domanda è sempre vivace, mentre l’offerta è in costante calo. Molti i fattori di spinta, tra cui il vivace interesse dall’estero e le prossime Olimpiadi invernali.
La fame di case a Milano sembra inarrestabile e, davanti al divergente indirizzo della domanda (in crescita) rispetto a quello dell’offerta (in costante rarefazione), soprattutto quella di qualità, le quotazioni avanzano in modo significativo.
La piazza, in questo senso, si conferma la locomotiva del mercato immobiliare italiano: ne detta infatti il ritmo (dei prezzi), le tendenze (dei gusti) e, come è successo in vista del recente rialzo dei tassi di interesse sui mutui, ne anticipa gli umori ‘macinando’ volumi in crescendo. Secondo l’Osservatorio immobiliare del Gruppo Tecnocasa, le quotazioni del mattone nel capoluogo lombardo nel primo semestre di quest’anno sono aumentate in media del 4% su base tendenziale.
Gli apprezzamenti a due cifre dal 2017 a oggi
Il grafico, a dimostrazione di quanto un acquisto immobiliare fatto negli ultimi anni sulla piazza meneghina possa essersi apprezzato, evidenzia rialzi corposi – nell’ordine di due cifre – a differenza delle deboli performance ‘pagate’ nel frattempo da tutti i mercati finanziari.
In particolare, i prezzi delle case dal 2017 al 2022 sono aumentati in media del 43,2%, con il principale traino rappresentato in questo periodo dalle periferie (+49,1%), riscoperte soprattutto dopo l’esplosione della pandemia (all’inizio del 2020). Progressi di tutto rispetto anche per le zone semicentrale (+38,2%) e centrale (+26,3%) che, come sappiamo, presentano comunque da diversi anni quotazioni già stressate.
Spicca l’aumento nell’area Fiera-San Siro: +59%
Secondo la ricerca, in questi ultimi cinque anni le macroaree che hanno subito la rivalutazione più ampia rispetto alla media sono state Fiera-San Siro (+59%), Bovisa-Sempione (+57,4%) e Lodi-Corsica (+48,5%).
Invece, lo sprint messo a segno nella prima metà del 2022 è vinto dall’area Fiera-San Siro (+10,7%), seguita da vicino da Lodi-Corsica (+7%), area vivacizzata dalla speculazione legata ai lavori per le Olimpiadi invernali, ai nuovi insediamenti direzionali, all’arrivo della linea 4 della metropolitana. Si confermano di moda anche i Navigli-Famagosta (+6,4%), Bovisa Sempione (+3,9%), Città Studi-Indipendenza e Vercelli-Lorenteggio (+2,9% in entrambe). Più contenuto il rialzo in centro (+1,5%).
L’interesse nell’area centrale è sempre vivace
In centro non conosce flessioni Moscova-Brera, dove la domanda di prima casa di pregio e d’investimento si scontra con un’offerta limitata. Intorno a corso Como gli stabili vecchia Milano e le soluzioni anni ’70 si scambiano a 7-8000 euro/mq. Prezzi simili in Farini. La movida rende l’area interessante per gli investitori.
Le famiglie preferiscono la tranquillità di via Moscova, Volta e Solferino, dove una tipologia in buono stato arriva a 10-12mila euro/mq. Il nuovo nelle vie Varese e Moscova quota 12-16mila euro/mq. Soluzioni di pregio sono molto cercate intorno a via Vincenzo Monti, Pagano e piazzali Cadorna e Aquileia. Parliamo di tagli grandi, oltre 140-150 mq, possibilmente in stabili d’epoca.
I fattori di spinta
Le compravendite in centro, nell’ultimo periodo, sono sempre più condizionate alla presenza di balconi abitabili, con almeno tre camere da letto e due bagni e meglio se posizionati dal terzo piano in poi. Inoltre, è sempre più importante per gli acquirenti la possibilità di avere a disposizione un box auto.
Su questo segmento acquistano preferibilmente persone che si trasferiscono dall’estero per lavoro ma, più spesso, sono acquisti migliorativi di chi già risiede in zona. Da segnalare la richiesta sempre più frequente di verde e servizi. Per quanto riguarda l’apprezzamento nella macroarea di Lodi-Corsica, oltre al fattore Olimpiadi, gioca a favore gli interventi di recupero dello Scalo di Porta Romana e la riqualificazione dell’ex Macello nell’area dell’Ortomercato.
