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Immobiliare: il risveglio del segmento commerciale

Il mercato immobiliare commerciale, dopo un lungo periodo segnato dalla pandemia, dovrebbe ritrovare la strada della ripresa nel corso del 2022. Gli esperti stimano aumenti per gli investimenti, del 12 per cento in Europa e del 10 per cento in Italia. Il faro è puntato su negozi, hotel e logistica.

Pubblicato il 29/03/2022
cartello negozio aperto
Andamento del mercato immobiliare commerciale

Sul mercato immobiliare commerciale, dopo la gelata pressoché generalizzata subita con l’esplosione della pandemia, è tornato a soffiare il vento della ripresa, anche se, sulla sua costanza nel prosieguo, pende ora l’incognita della guerra in Ucraina. Lo spunto sta interessando l’intero continente, con gli investitori che hanno ritrovato la voglia di impiegare i loro capitali in questo settore alla luce della ripresa economica in atto e del quadro più sereno (grazie al successo della campagna di vaccinazione) sul fronte Covid-19. È quanto emerge dal Rapporto 2022 sul mercato commerciale pubblicato da Scenari Immobiliari, i cui esperti prevedono per quest’anno una crescita degli investimenti nel comparto del 12% in Europa e del 10% in Italia.

Al centro dell’attenzione negozi e hotel

Il commercio al dettaglio, insieme a quello alberghiero, è stato il più penalizzato durante l’emergenza Covid a seguito della fuga degli investitori, ma questa tendenza quest’anno dovrebbe invertirsi, almeno per gli investimenti. Quelli su negozi e luoghi del commercio, calati nel 2021 di circa il 10% in Europa (con un minino storico di 33 miliardi di euro), secondo gli esperti nel 2022 dovrebbero infatti risalire del 12% a oltre 37 miliardi. Le caratteristiche della crisi da cui stiamo uscendo, secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, spingono gli operatori a fare scelte sostenute da un cauto ottimismo. I lockdown imposti hanno generato una variazione della domanda di acquisto delle famiglie verso realtà commerciali più vicine alla loro residenza.

La pandemia ha cambiato la geografia dei consumi

La pandemia ha infatti modificato l’atteggiamento del consumatore che, dopo le restrizioni cui è stato sottoposto, ha sposato il tema della ‘città in quindici minuti’ impattando sul commercio, con la riscoperta dei negozi di quartiere e dei piccoli centri. Tale sviluppo, stima Breglia, potrebbe cambiare a causa della guerra, anche se l’effetto più evidente di questo ‘shift’ è la concentrazione degli investimenti in Occidente. In questo segmento la domanda ha privilegiato operazioni a minor rischio, parchi commerciali e gli asset legati all’alimentare. Per contro c’è stato minor interesse per centri commerciali, che di solito coprono buona parte degli impieghi del settore, high street e le principali vie dello shopping cittadino e l’attività di sviluppo.

Quotazioni ancora in lieve assestamento

Per quanto riguarda le quotazioni il 2021 si è chiuso con un segno negativo (sulla scia di quanto visto nel 2020): sia i prezzi di vendita sia gli affitti dei negozi hanno subito nei principali Paesi europei un calo medio del 2,3%, che nel 2022 dovrebbe limitarsi a -1%. La flessione è riconducibile alla crisi che ha colpito tutte le piccole attività commerciali delle grandi città posizionate fuori dalle principali arterie dello shopping locale e internazionale. Nel dettaglio, la performance peggiore è attesa per il mercato italiano, le cui valutazioni sono attese calare del 2,5% tendenziale, dopo le flessioni del 2021 (-3,1%) e del 2020 (-4%). Nel 2022, tra i cinque principali mercati esaminati, solo in Germania i prezzi dovrebbero aumentare (+0,4%), ma è anche la piazza che è stata la più penalizzata nell’ultimo biennio (-8,7%).

La luce in fondo al tunnel del mercato commerciale italiano

Anche il mercato immobiliare del commercio del Belpaese registra segnali di ripresa, anche mettendo in conto che il volume degli investimenti nel 2021 (1,32 miliardi) è inferiore del 9% annuo (di poco più del 30% sul 2019) e allunga a 5 anni la serie negativa. Tuttavia, secondo l’analisi, nel 2022 gli investimenti nel nostro Paese dovrebbero risalire del 10,5% a oltre 1,46 miliardi. Due diverse tipologie di investitori si sono affacciate cautamente in Italia nel 2021: quelli ‘core’, alla ricerca di rari luoghi di pregio all’interno delle principali high street o di grandi superfici e parchi commerciali caratterizzati da elevati livelli di resilienza e gli opportunisti, alla ricerca di gallerie commerciali con rendimenti a doppia cifra.

Stop agli investimenti nei due Paesi in guerra

Durante la presentazione del rapporto Mario Breglia ha affrontato il discorso delle possibili ripercussioni che potrebbe avere la guerra in Ucraina sul mercato immobiliare. Per quanto riguarda la Russia, ha affermato, nel 2021 i relativi investimenti sono stati pari a 2,5 miliardi di euro, in rialzo del 38% totale rispetto l’anno precedente. Sono cresciuti soprattutto gli investimenti nel comparto residenziale, raggiungendo il 60% del totale. In Ucraina, invece, il mercato degli investimenti lo scorso anno è stato di poco inferiore a 1 miliardo di euro, concentrato sulla grande distribuzione. Per effetto del conflitto, ha spiegato, gli operatori internazionali hanno bloccato gli investimenti nei due Paesi e si stanno concentrando sulle grandi città europee.

A cura di: Fernando Mancini

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