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Comprare casa: si può, anche in tempo di Coronavirus

Pubblicato il 10/04/2020

Aggiornato il 14/04/2020

La pandemia da Covid-19 ha fatto saltare i matrimoni in calendario in questi mesi, ha annullato le funzioni religiose e radicalmente cambiato le nostre abitudini a seguito delle restrizioni previste dal Dpcm, ma non ha modificato i programmi che l’italiano aveva per acquistare una casa. Certamente l’emergenza sanitaria ha rallentato il percorso burocratico che la procedura richiede (atti indifferibili), ma finalizzare l’operazione è rimasta una priorità: soprattutto se le intenzioni del compratore corrispondono ad un piano di spostare i propri capitali su un bene considerato per antonomasia rifugio, come il mattone appunto.

La progressiva riapertura delle Conservatorie

Le statistiche riportano che, in marzo, quasi il 50% degli atti sono saltati per problemi tecnici. L’ostacolo principale, nel dettaglio, è stata la disponibilità delle parti interessate ad avere ‘incontri ravvicinati’ proprio nel momento in cui era martellante l’indicazione di osservare una distanza minima per non rischiare il contagio. La confusione iniziale è stata comunque rapidamente sostituita da una maggiore consapevolezza sulle potenzialità del mondo digitale. La progressiva riapertura della Conservatorie, che aveva bloccato la trascrizione delle ipoteche, dovrebbe contribuire allo sblocco dell’attività su mutui e rogiti.

Il “carattere d’urgenza” deve essere chiesto dal compratore

Insomma, l’acquisto di un’abitazione si può portare a termine anche in tempo di Coronavirus. Anzi, è possibile identificare l’operazione anche con “carattere d’urgenza” per imprimergli maggiore celerità. Questo stato, però, deve essere “imposto” dal cliente senza remore poiché su di lui rischiano poi di gravare le eventuali inadempienze per una compravendita saltata. Il notaio dovrà garantire il servizio, sempre nel rispetto delle misure di sicurezza. Da ricordare che gli atti, che sono trasmessi anche in via digitale dai notai, per essere validi (altrimenti la banca non concede il mutuo) devono essere trascritti in Conservatoria.

Il notaio è la figura chiave, ma anche il cliente

Il quadro è complesso perché, dice Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline.it, devono combaciare esigenze di diversi attori: acquirente, venditore, banca, notaio, intermediari e gli uffici pubblici per i documenti e le registrazioni di ipoteche. Quindi, aggiunge, “se in alcuni casi è possibile mandare avanti la pratica anche online, ciò non è sempre vero”, com’è avvenuto per esempio a Milano dove le Conservatorie sono rimaste chiuse su un’ordinanza della Regione. La figura chiave, secondo Anedda, è dunque il notaio “ed è lui che bisogna consultare per capire quanto si abbia probabilità di concludere la pratica: l’operazione deve, infatti, passare obbligatoriamente per questa figura professionale”.

“Il cliente comunque”, sottolinea Anedda, “è anch’egli attore primario e interessato in queste situazioni, e non deve quindi temere di far valere le proprie richieste come urgenti e necessarie anche con il notaio”.

La ‘firma’ non può essere virtuale

Le leggi italiane vigenti non consentono di effettuare l’atto di passaggio di proprietà di un immobile a distanza, ovvero senza la presenza fisica del notaio. Sicuramente tramite rete si possono illustrare i dettagli del patto, che deve sottostare ai controlli che servono per tutelare le parti e impedire operazioni malavitose che, come avvertito dalle autorità dell’antimafia, sono facili emergere in situazioni di stress come quella attuale. Al momento, nonostante la duttilità del canale digitale e i passi avanti fatti nello ‘smart working’, in Italia c’è un ritardo su questo fronte.

Bene farà quindi il cliente a scegliere il notaio verificando preventivamente non solo vicinanza e costo, ma anche la sua organizzazione e modernità nel poter gestire a distanza i rapporti e gli scambi documentali con tutte le parti coinvolte.

L’importanza di evitare un posticipo

Non è dunque semplice, ma è possibile anche nel tempo del Coronavirus concludere un atto di compravendita: previa la disponibilità dello spazio (dovutamente ampio, per rispettare le distanze dei soggetti presenti) messo a disposizione dal notaio, per l’eventuale mutuo anche la presenza della banca (può essere virtuale se ha aderito al modello unilaterale) e, naturalmente, il compratore e la parte venditrice. Bisogna evitare i rischi di un eventuale posticipo, tra i quali la perdita dell’anticipo o della caparra versati, la scadenza dei termini per i benefici fiscali o i maggiori interessi per una surroga rimandata.

Gli anticipi versati possono essere tutelati, specialmente alla firma del compromesso, grazie ancora una volta alle procedure a distanza, trascrivendo il preliminare in videoconferenza e registrando un’opzione su ipoteca a favore dell’acquirente.

Per preservare i benefici fiscali legati alla prima casa è arrivato invece il D.L. del 6 aprile 2020, che ha sospeso la scadenza dei termini di legge dal 23 febbraio fino al 31 dicembre 2020. Nel caso del possibile posticipo di una surroga, infine, il risparmio ottenibile per il cliente può raggiungere cifre di svariate decine di migliaia di euro. Il cliente, una volta di più, ha quindi diritto di considerare l’atto come improrogabile e di richiedere piena e tempestiva collaborazione alle banche e al notaio.

A cura di: Fernando Mancini

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