Come acquistare una casa donata con il mutuo

Posso accedere al mutuo per acquistare una casa frutto di donazione? È un quesito che in pochi si pongono (in genere non si presta attenzione all’atto tramite il quale è stato acquisito l’immobile), ma che invece ha una certa rilevanza per evitare brutte sorprese.

Il rischio di brutte sorprese

Infatti, in situazioni come questa c’è il rischio che spunti un erede pronto a reclamare la proprietà della casa anche dopo anni che è stato perfezionato l’acquisto e che magari si abita nella casa. Per questa ragione può capitare che la banca si rifiuti di finanziare l’acquisto di un immobile che è stato donato, cioè la cui proprietà è stata trasferita gratuitamente. Un discorso che vale sia che la donazione sia avvenuta durante la vita del donante, sia che sia frutto di una successione ereditaria.

Cominciamo col dire che, per essere valida, la donazione deve essere disposta da chi è capace di agire e, nel caso di beni immobili, dev’essere fatto con la forma dell’atto pubblico, quindi con il coinvolgimento di un notaio.

Per sapere se un immobile è stata acquisito da chi ora punta a venderlo in seguito a una donazione è possibile consultare il registro immobiliare della provincia nella quale si trova l’immobile, disponibile anche online. Operazione che di solito viene compiuta dal notaio e dall’agente, nei casi in cui ci si affida a un’intermediazione professionale. Per altro, un addetto ai lavori sarà tendenzialmente più portato a comprendere anche i dettagli dell’atto di donazione, che ad esempio potrebbe includere il diritto di utilizzo (a certe condizioni) da parte del donante. Ragion per cui, prima di arrivare alla firma del preliminare, è bene verificare le vendite precedenti e se tra queste vi è stata una donazione. Questo controllo preventivo permette di arrivare alla fase di acquisto con la consapevolezza che potrebbero esserci in futuro delle cattive sorprese.

I limiti temporali da considerare

La donazione può essere contestata se non sono trascorsi almeno: dieci anni dalla morte del donante; 20 anni se lo stesso è ancora in vita. Dato che le tempistiche per procedere con la contestazione di una donazione sono molto lunghe, non tutte le banche concedono mutui per acquistare case donate per evitare il rischio di dover affrontare lunghe e complesse dispute legali. Il rischio per il finanziatore, infatti, è che l’immobile possa essere reclamato dagli eredi o da altri aventi diritto, mettendo a rischio la garanzia del mutuo.

In ogni caso, per evitare sgradite sorprese, si può richiedere una rinuncia scritta agli altri possibili dagli eredi, anche se non è detto che questi ultimi accettino.

Il ruolo delle polizze

Stante l’incertezza diffusa in questo campo, nel mercato si sono diffuse le polizze donazione sicura, che proteggono l’acquirente da eventuali problemi legati alla donazione come, ad esempio, l’eventuale impugnazione dell’atto. Una soluzione di questo tipo tutela l’acquirente e il soggetto mutuante di un immobile oggetto di donazione dal danno economico che subirebbero a seguito dell'esito favorevole di un'azione di riduzione e restituzione intentata da parte degli eredi del donante. La copertura ha durata indeterminata e si risolve automaticamente nel momento in cui si prescrivono i diritti di eventuali legittimari lesi dalla donazione.

Ogni compagnia è libera di strutturare autonomamente la propria polizza; di massima per queste soluzioni è previsto un premio unico e anticipato. A sottoscrivere una copertura di questo tipo può essere in qualsiasi momento il donatario o il proprietario dell’immobile, mentre il donante di solito è legittimato nell’arco di qualche settimana dall’atto di donazione nel caso in cui volesse garantire, pro-futuro, la commerciabilità del bene donato. La somma assicurata è liberamente scelta dal contraente in funzione del valore dell’immobile e può essere aggiornata, secondo le necessità delle parti, durante tutto il periodo di validità della copertura.