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Mutuo: come scegliere quello giusto

26/02/2019

Mutuo: come scegliere quello giusto

Chi ha stipulato un contratto di mutuo lo sa quanto sia una scelta fondamentale della vita, che richiede di essere fatta con cognizione di causa. Si rileva una resistenza culturale da parte degli italiani, che a causa di una scarsa conoscenza di prodotti e dinamiche, preferiscono chiedere e farsi guidare dalla propria banca.

Tuttavia, visti i tempi e l’accesa concorrenza, con molta probabilità ci sarà almeno un altro istituto di credito in quel momento che offrirà condizioni migliori, e che se trascurato potrebbe far perdere l’occasione di risparmiare per la durata dell’intero ammortamento anche molte migliaia di euro.

Quali sono allora i requisiti imprescindibili di un mutuo e quali gli accorgimenti da seguire nella scelta?

Attenzione al Taeg

Spesso ci si sofferma sull’entità della rata, ma quello che conta veramente è il Taeg. Letteralmente Tasso annuo effettivo globale, tiene conto non solo degli interessi, contemplati invece nel Tan (Tasso annuo nominale), ma anche delle spese accessorie e dei costi aggiuntivi: quelli di istruttoria, di perizia, le spese di incasso rata e gli oneri. Il Taeg è un prezioso indicatore della convenienza del mutuo, e un differenziale troppo alto con il Tan è segnale di un mutuo costoso, che riserverà costi inaspettati.

Valutare la durata del mutuo

Incide in maniera importante sul costo del mutuo, visto che durate maggiori comportano rischi più alti per la banca e quindi tassi più elevati. Per durate brevi, al massimo 15 o 20 anni, il tasso variabile offre ad esempio oltre 100 punti base in meno rispetto a una durata lunga.

Valutare il loan-to-value

È il parametro che indica il rapporto tra l'importo del finanziamento richiesto e il valore del bene che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito. Di fatto, attraverso questo si determina il rischio del finanziamento: minore è l’entità, migliori saranno le condizioni del mutuo, dato che la banca dovrà accollarsi un rischio inferiore.

Le assicurazioni sono obbligatorie?

In genere i contratti di mutuo prevedono come obbligatoria l’assicurazione “scoppio e incendio” sulla casa, mentre sono facoltative altre formule che cautelano la banca in caso di eventi accidentali che coinvolgano il mutuatario, come la perdita del lavoro o il decesso. Non esiste alcun obbligo invece a stipulare le stesse assicurazioni presso la banca che eroga il mutuo, anche se questa tenderà a proporle come vincolanti sulle condizioni del finanziamento.

Meglio il tasso fisso o il tasso variabile?

Dipende dalla durata del mutuo come prima cosa, ma anche da quanto si è disposti a rischiare. Chi lo ha fatto negli ultimi anni scegliendo un tasso variabile ha potuto godere dei migliori tassi di tutti i tempi e potrà ancora farlo per i prossimi anni, visto che gli aumenti saranno molto graduali e risalire da un valore così basso come quello attuale vuol dire arrivare comunque a pagare una rata ragionevole anche tra qualche anno.

Durate brevi di mutuo, ad esempio 10 o 15 anni, suggeriscono che la scelta migliore da fare in questo momento potrebbe essere un tasso variabile. Un indebitamento per un periodo breve, vede infatti il maggior impegno in termini di interessi da corrispondere nella prima metà dell’ammortamento, durante il quale si potrà beneficiare ancora degli attuali valori negativi dell’Euribor che ci metteranno un po’ di tempo prima di arrivare a segnare valori positivi. Investimenti più lunghi, dai 20 anni e oltre, richiedono invece maggiore stabilità, e dunque un tasso fisso.

Confrontare sempre prima di scegliere

Nella sezione mutuo migliore del giorno del portale di comparazione Segugio.it, il mutuo migliore a tasso fisso di Banca ha un Taeg dell’1,82% (Tan 1,50%) e una rata mensile di 345,12 euro. Le condizioni migliori di un variabile sono, sempre dalla stessa Banca, un Taeg dello 0,69% (Tan 0,39%) e una rata di 294,30 euro. La simulazione è stata effettuata su un impiegato di Roma che richiede 100.000 euro a 20 anni per un valore dell’immobile di 200.000 euro.

A cura di Paola Campanelli
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