La rimonta del tasso fisso

Gli ultimi anni sono stati caratterizzati da un andamento di richieste e concessioni di mutuo in vivo fermento, causato solo in parte dall’aumento delle compravendite.

Il 2015 si è chiuso con il circa il 6% di contratti stipulati in più rispetto all’anno precedente. Molto si deve alle surroghe: in tanti hanno spostato il proprio mutuo presso un'altra banca che, a costo zero, ha offerto loro condizioni migliori rispetto a quelle precedentemente stipulate. Il numero dei richiedenti è in continua crescita, con risultati soddisfacenti.

Il costo del finanziamento ai minimi storici unito al bonus del fisco, che porta un risparmio del 19% sugli interessi passivi del mutuo, e alle nuove super offerte di surroga porta la rata mensile ad un peso molto più leggero per il mutuatario.

Le prospettive sono incoraggianti perché fanno emergere che la fase dei bassi tassi d’interesse possa continuare per un periodo ancora lungo, che comprende tutto il 2016, senza escludere che possa proseguire oltre. Oggi gli italiani possono trovare il prestito giusto per l’acquisto della propria abitazione con serenità, incoraggiati dalla corsa delle banche a proporre offerte sempre più allettanti, con spread sempre più bassi, per prendere clienti alla concorrenza.

Da un’attenta analisi delle più recenti offerte di mutui da parte delle banche italiane emerge una netta rimonta del tasso fisso – come ha evidenziato per primo Il Sole 24Ore - accantonato per qualche tempo dal variabile che è stato indubbiamente più favorevole grazie ai tassi Bce quasi a zero e il continuo calo degli spread.

Gli istituti di credito stanno applicando spread più bassi fino allo 0,6% (60 punti base) ai tassi fissi rispetto ai tassi variabili. Per la prima volta il tasso fisso tende ad essere più conveniente del variabile in una prospettiva a lungo termine. Le banche stanno proponendo rate a tasso fisso con importi bassi che gli italiani potranno sostenere nel tempo, non temendo sgradevoli sorprese di rialzi. Di solito lo spread si attesta intorno ai 10-15 punti base più elevato sul fisso rispetto al mutuo variabile della stessa durata. Questo perché il tasso fisso è tecnicamente più rischioso per le banche dal momento che, considerando l’intero periodo di vita del mutuo, non è possibile prevedere quali saranno le variazioni del costo del denaro.

Con queste motivazioni le scelte degli italiani si stanno spostando velocemente verso il tasso fisso, come confermano le ultime rilevazioni di MutuiOnline.it. Le banche guidano verso la scelta del tasso fisso offrendo condizioni più favorevoli e rinunciando a parte del loro guadagno. Gli istituti di credito stanno perseguono questa direzione probabilmente per puntare sulla certezza: le surroghe portano via molti clienti e con tassi fissi bassissimi si evitano le migrazioni, rendendo certi i contratti stipulati; inoltre, tendenzialmente non sono previsti significativi rialzi dei tassi e dell’inflazione, quindi le banche possono continuare a valutare positivamente il tasso fisso.

Il miglior tasso variabile si attesta all’1,2%, mentre il miglior tasso fisso al 2,2%, nella più favorevole condizione in cui si richiede un mutuo inferiore al 50% del valore della casa, altrimenti sale intorno al 3% in riferimento ai mutui che coprono intorno all’80% del valore dell’immobile. Il costo del denaro ai minimi storici sta comportando quindi che la differenza fra le due tipologie di tasso nel caso di mutuo inferiore del 50% è di 100 punti che sale a 124 nell’ipotesi dell’80%. Il valore dello spread applicato al tasso può essere determinato discrezionalmente dalle banche in funzione del rischio rappresentato da ogni cliente, la richiesta di un mutuo pari al 50% dell’immobile rispetto a quella dell’80%, mostra il futuro mutuatario più affidabile, soprattutto in funzione del fatto che una volta stipulato un contratto, le condizioni rimarranno tali per tutto il periodo di durata. 

Per molte famiglie un tasso fisso basso comporta un duplice vantaggio: da una parte favorisce l’accesso al mutuo da parte di più persone, dall’altra conoscere esattamente l’importo della rata permette di gestire l’amministrazione familiare adeguatamente per far fronte mensilmente al pagamento del debito contratto.

Il tasso fisso, quindi, ora si presenta in pole position, ma quella che potrebbe essere la scelta migliore per la banca, non è detto che lo sia anche per il mutuatario. Il fisso è da prediligersi nei periodi di elevata inflazione, dal 2%; se, contrariamente, resterà al di sotto di tale percentuale, i vantaggi offerti dal tasso variabile, in particolare nei primi anni in cui si pagano maggiori interessi, sarà più favorevole.

La determinazione del proprio tasso va ponderata anche sulla durata del finanziamento. Considerando sempre che gli interessi si pagano prevalentemente nella prima metà dell’ammortamento, per i mutui fino a 15-20 anni è necessario analizzare tutti i vantaggi del tasso variabile, mentre per i mutui da 20 a 30 anni, invece, la componente rischio è maggiore e la valutazione di un buon tasso fisso potrebbe essere auspicabile.