Bonus Compra e Affitta: come funziona la deduzione?

Il 2016 si apre con una serie di positive novità per il settore immobiliare che si affiancano alle altrettanto incoraggianti conferme delle detrazioni del 65% e del 50% di cui si è ampiamente parlato negli ultimi mesi.

Le disposizioni hanno il preciso obiettivo di stimolare il mercato del mattone, intervenendo da un lato sulle performance energetiche e le ristrutturazioni, dall’altro sulle locazioni.

L’anno appena iniziato offrirà consistenti risparmi agli acquirenti che decidono di acquistare un’abitazione da affittare, con uno sconto sul prezzo di acquisto definito nell’atto di compravendita.

Nello specifico l’agevolazione consiste in una deduzione dal reddito ai fini Irpef pari al 20% del valore dell’immobile, purché compreso nel limite di 300 mila euro, Iva inclusa. Rientrano nella deduzione anche gli interessi passivi sui mutui richiesti per l’acquisto dell’appartamento locato.

Vediamo più in dettaglio cosa prevede l’incentivo e chi ne ha diritto, secondo quando pubblicato in Gazzetta Ufficiale (regolamento attuativo n. 282 del 3 dicembre  2015). Possono richiedere il bonus i proprietari di appartamenti acquistati tra 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017. Le unità immobiliari devono essere nuove costruzioni invendute a destinazione residenziale.

La norma specifica che rientrano nella casistica anche gli immobili che, alla data del 12 novembre 2014, risultavano parzialmente costruiti o per i quali era stato rilasciato il titolo abitativo edilizio, dando avvio agli adempimenti preliminari all’edificazione. 

Inclusi nella deduzione anche gli interventi di ristrutturazione edilizia, quelli di restauro e risanamento conservativo, oltre alle spese dipendenti da contratti di appalto, sostenute per costruire un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili.

In quest’ultimo caso la deduzione viene applicata anche alle spese sostenute per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti d’appalto, secondo quanto attestato dall’impresa che esegue i lavori. 

E’ importante sottolineare che il risparmio fiscale è connesso all’aliquota marginale del beneficiario e viene ripartito in otto quote annuali di pari importo, a far data dal periodo d’imposta in cui è stato stipulato il contratto di locazione. 

In totale, la deduzione può raggiungere l’importo complessivo di 60 mila euro, 7.500 euro all’anno.
Possono beneficiare del bonus esclusivamente i cittadini privati che non esercitano attività commerciali. Volendo fare un esempio, per un immobile del valore di 250 mila euro, la deduzione complessiva sarà pari a 50 mila euro (il 20% della spesa), ripartiti in otto tranche dell’ammontare annuo di 6.250 euro l’una.

Come anticipato in precedenza, il beneficio è strettamente collegato alle aliquote Irpef applicate al beneficiario: un contribuente con 28 mila euro di reddito risparmierà ogni anno 1.687 euro (il 27% di 6.250 euro). Ricordiamo che il bonus “compra e affitta” non può essere cumulato con altre eventuali agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.

Tra i requisiti da rispettare troviamo le seguenti specifiche:

- l’immobile, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, deve essere concesso continuativamente in locazione per una durata minima di otto anni. Qualora il locatore rescindesse anticipatamente il contratto, si potrò mantenere la deduzione a patto di affittare nuovamente l’immobile entro un anno;

- l’immobile deve avere destinazione residenziale e non deve essere classificato o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e dimore storiche);

- l’immobile non deve essere situato nelle zone omogenee di classe E, adibite a usi agricoli;

- l’immobile deve rientrare nelle certificazione di classe A o B.

Da sottolineare che tra locatore e conduttore non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado e che il canone di locazione deve rientrare negli importi stabiliti in ambito locale per gli alloggi di edilizia “convenzionata” (articolo 18 del Dpr 380/2001) o, in alternativa, al minore importo tra il canone “concordato” (articolo 2, comma 3, legge 431/1998) e quello “speciale” applicato ai Comuni ad alta concentrazione abitativa (articolo 3, comma 114, legge 350/2003).

Prossimamente verrà pubblicato un ulteriore decreto interministeriale, redatto da Ministero delle Infrastrutture e Trasporti e Ministero dell’Economia e Finanze, dove saranno definite ulteriori modalità attuative della disposizione.