Proposta d’acquisto e preliminare di compravendita: istruzioni per l’uso
Acquistare un immobile è un passo importante che si articola in una serie di step.
Solitamente si tratta di un percorso a tappe quasi obbligate: proposta di acquisto, preliminare di compravendita ed infine rogito. Quasi obbligate perché in alcuni casi è possibile procedere direttamente al compromesso o al rogito, oppure saltare i passaggi intermedi e arrivare al contratto definitivo dopo l’accettazione della proposta.
In questa giungla di termini, è sempre bene fare un po’ di chiarezza, soprattutto in un momento in cui il mercato immobiliare è ricco di offerte e quindi il desiderio e le possibilità di acquistare la casa dei propri sogni diventano opzioni tangibili.
Partiamo dalla proposta d’acquisto: che cos’è esattamente e in che cosa differisce dal successivo preliminare di compravendita? Da un punto di vista legale, le differenze non sono molte: la proposta di acquisto è vincolante, al pari del preliminare. Anzi, la giurisprudenza di recente si è espressa in materia (sentenza della Suprema Corte n. 25923, del 9 dicembre 2014) specificando che l’accordo tra le parti risulta concluso nel momento in cui l’intermediario (o le parti, se si tratta di una vendita tra privati) comunica all'acquirente l'avvenuta accettazione della proposta irrevocabile. Basta dunque l’assenso scritto per obbligare le parti all’adempimento del contratto.
Il preliminare ha tuttavia il vantaggio della trascrizione nei registri immobiliari, operazione facoltativa che viene effettuata dal notaio e che ha effetto “prenotativo” triennale. Un dettaglio non banale: sia il compromesso senza trascrizione, sia la proposta preliminare, rappresentano un vincolo esclusivamente tra le parti.
Il che significa che se, ad esempio, il proprietario decidesse all’improvviso di vendere ad un altro soggetto o di iscrivere ipoteche sull'immobile, il potenziale acquirente delegittimato non potrà fare altro che prendere atto della decisione ed eventualmente chiedere il risarcimento dei danni. Non otterrà comunque il proseguimento nella compravendita, rinunciando così all’immobile opzionato.
La trascrizione tutela in questo senso, perché rende il contratto opponibile nei confronti di terzi e protegge da ogni tipologia di azione sull'immobile (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali).
Sia per la proposta, sia per il compromesso è sempre opportuno avvalersi della consulenza di un professionista. Dietro ad un documento apparentemente standard e a meccanismi ben consolidati, si possono nascondere insidie date da condizioni sospette o svantaggiose. Da evitare ad esempio un periodo per l’accettazione troppo lungo. Da richiedere invece elementi di tutela spesso omessi.
E’ importante precisare che l'acquisto è condizionato all'effettivo ottenimento del mutuo. Inoltre è opportuno richiedere al venditore la dichiarazione dell'assenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, della conformità urbanistica della casa, dello stato degli impianti e così via.
Ricordiamo che, qualora una delle parti cambiasse idea prima del rogito, la somma depositata a titolo di “caparra” viene persa dall’acquirente. Se è il venditore a recedere, dovrà restituirne il doppio. A tal proposito è utile inserire all’interno della proposta di acquisto immobiliare una clausola che preveda la restituzione della somma impegnata nel caso in cui l’immobile non presenti le caratteristiche desiderate, verificabili solo in momenti successivi.
Nel caso in cui una delle due parti volesse mantenere gli impegni sottoscritti, è possibile rivolgersi al giudice per richiedere il trasferimento della casa alle condizioni previste nella proposta accettata e, per quanto non pattuito, alle condizioni di legge (esecuzione in forma specifica, articolo 2932 Codice civile).
