Mini-spread, maxi vantaggi

Non è solo la temperatura a scendere a gennaio. Anche i tassi Euribor sono rimasti stabilmente prossimi allo zero per tutto il mese, in alcuni momenti addirittura al di sotto. Il trend ha avuto impatti positivi sulle politiche degli istituti di credito, sempre più agguerrite sugli spread: la conseguenza è una riduzione molto allettante sul costo dei mutui, in particolare le tipologie a tasso variabile.

Ad oggi le migliori offerte si attestano sotto il 2% e gli analisti sono propensi a ritenere che questa percentuale potrebbe abbassarsi ulteriormente raggiungendo addirittura l’1,5%. Il fenomeno dei tagli agli spread si era già palesato nel 2014, anche se, ad oggi, le banche procedono molto più cautamente rispetto agli anni d’oro, ovvero quegli ormai lontani, 2007-2008, che hanno registrato tassi inferiori all’1%.

L’insegnamento del credit crunch e la fine del periodo d’oro dei mutui hanno reso gli istituti più selettivi e le politiche di erogazione, pur incentivanti a livello di tassi, decisamente restrittive in base al loan-to-value. In pratica, anche a fronte di mini-spread sempre più competitivi, sarà la politica del pricing differenziato a giocare il ruolo da protagonista nel 2015. Chi chiede un finanziamento al 50%, dimostrando una solida liquidità alle spalle, risparmia mediamente 50 punti sul tasso finale, rispetto ai potenziali acquirenti che chiedono coperture dell’80%.

Va inoltre sottolineato, senza eccessivi allarmismi ma con una buona dose di obiettività, che i tassi minimi possono rappresentare  uno specchietto per le allodole: un possibile rialzo dell’inflazione negli anni futuri comporterebbe una drastica revisione dei valori dell’Euribor e, di conseguenza, delle rate del variabile.

Meglio allora dormire sonni tranquilli e puntare sul tasso fisso? Ad oggi anche questa tipologia di prodotti beneficia positivamente dell’andamento degli indici, attestandosi su valori molto simili a quelli degli altri Paesi europei e altrettanto inusuali per l’Italia. Negli ultimi mesi il costo dei mutui a tasso fisso è diminuito notevolmente, riducendo la forchetta con i prodotti a tasso variabile.

Dato confermato anche dall’Osservatorio MutuiOnline.it, relativo al secondo semestre del 2014, che evidenzia un vero e proprio boom di richieste di finanziamenti a tasso fisso: 40,9% contro il 52,8% del variabile tradizionale. Considerando che nella prima metà del 2014 solo il 22% delle richieste riguardava il tasso fisso, è sicuramente un incremento che fa riflettere. Chi si orienta verso questa tipologia di mutui lo fa pensando proprio all’andamento dell’inflazione che, come evidenziato in precedenza, potrebbe cambiare lo scenario.

Si tratta di una sorta di polizza assicurativa per tutelarsi dagli effetti dell’aumento del costo del denaro. Da una comparazione effettuata sulla sezione mutui del sito Segugio.it al 12 febbraio, un finanziamento ventennale per un importo di 150.000 euro (valore immobile 250.000 euro, a Roma) ha una rata di mensile 837,16 euro con Cariparma e di 843,96 euro con IWBank. Lo stesso importo, finanziato a tasso variabile, ha una rata mensile di 734,28 euro con Intesa Sanpaolo e 744,63 euro con Unicredit. Per ora vince ancora il variabile.