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Mutui: surroghe più convenienti

10/11/2014

Mutui: surroghe più convenienti

Il sistema bancario italiano tenta la ripresa attraverso l’erogazione di mutui a famiglie e privati per l’acquisto di un immobile. I dati parlano chiaro: il bollettino trimestrale del CRIF (Centrale Rischi Finanziari) evidenzia il miglioramento rispetto a un anno fa, con lo spread - il ricarico che l’intermediario creditizio decide di aggiungere al tasso base quale proprio ricavo - per un mutuo a tasso variabile che segna una riduzione dello 0,65% da inizio anno.

Si rilancia la domanda del prodotto surroga, la portabilità o sostituzione del mutuo a condizioni più favorevoli, con una richiesta che nel terzo trimestre 2014 arriva al 21% delle nuove erogazioni: il tutto perché gli istituti di credito hanno ridotto al minimo il differenziale di spread offerti fra mutui con scopo di acquisto e mutui con scopo di surroga.

Ma la nota meno positiva arriva dal mercato immobiliare. Secondo l’Agenzia delle Entrate, il numero di compravendite nel secondo trimestre 2014 è nuovamente diminuito dell’1% rispetto allo stesso periodo del 2013: dunque, è questo il reale problema che rallenta il mercato dei mutui.

Nonostante il prezzo al metro quadro degli immobili sia sceso del 4,7% nel periodo luglio-settembre 2014 (va a sommarsi al -5% del 2013 e -5,7% del 2012), la riluttanza dei consumatori a investire nel mattone cresce: il motivo è la scarsa fiducia nelle aspettative reddituali future, che porta le famiglie a rinviare il progetto d’acquisto. Si parla soprattutto dei giovani precari: in media, a 7 su 10 viene negato il finanziamento. Spesso è l’aiuto di un garante, un genitore o un parente con situazione economica stabile, a vincere la diffidenza dell’intermediario e ad avallare richieste (con condizioni più sfavorevoli in termini di tasso di interesse, durata delle rate, tetto di finanziamento rispetto ad un lavoratore a tempo indeterminato) che altrimenti verrebbero rifiutate.

In questo contesto, a trainare i dati positivi sui mutui sono soprattutto le surroghe: il mercato cresce non per effetto di nuove operazioni di credito ma per l’ottimizzazione dei costi dei contratti già esistenti. La surroga permette alla banca di acquisire clienti attraverso un profilo di rischio inferiore, visto che il soggetto presenta già una storia di rimborso costituita da pagamenti mensili superiori alla nuova rata per surroga.

Non sempre, però, cambiare le condizioni del mutuo risulta conveniente. Secondo gli esperti, è vantaggioso solo se l’importo del nuovo mutuo non supera il 60% del valore dell’immobile offerto in garanzia per l’operazione di surroga. Anche per questo tipo di contratto, infatti, si tende a valutare il livello di rischiosità del soggetto richiedente, misurata in base al loan to value (la percentuale di valore di mutuo in relazione al valore dell’immobile) e non sulle condizioni economiche del mutuatario (busta paga, redditi). Più basso sarà il loan to value, minore sarà lo spread.

Ci sono, infine, banche che attuano la politica del prezzo flat (fisso), applicando cioè uno spread indipendente dal loan to value: il differenziale sarà più alto rispetto a offerte più competitive, per quegli utenti che surrogano un importo più basso (ad esempio con un loan to value al 50%); sarà invece inferiore, per chi vuole effettuare una surroga su un importo di mutuo maggiore.

A cura di Paola Campanelli
Parole chiave: mutui, surroghe, spread, crif
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