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L'andamento del mercato dei mutui nel 2012 e prospettive future

06/12/2012

L’influenza della crisi finanziaria sui mercati esplosa nell’estate 2011 ha creato notevoli problemi di liquidità per il mondo bancario, sia in termini di costo che di volumi. Questa situazione che ha colpito il mercato dei mutui si è protratta anche nel 2012, che ormai si appresta a chiudersi sotto un segno di forte negatività.

Un denaro molto più costoso e molto più scarso ha inevitabilmente ridotto sempre più le possibilità di un accesso facilitato al credito, sia per le famiglie che per le imprese. E le iniezioni di liquidità effettuate a più riprese dalla BCE, per quanto corpose, sono state appena sufficienti a mantenere il sistema liquido quel tanto che basta a proseguire un flusso minimo di operatività (che ovviamente non si limitano ai mutui ma riguardano, ad esempio, i più ampi flussi dei vari finanziamenti o dei semplici movimenti di denaro).
Ne ha di conseguenza risentito il costo medio di un mutuo, i cui spread sono balzati dall’1,30 – 1,40% medio del giugno 2011 al 3% alla fine dello stesso anno, arrivando a toccare nel primo trimestre 2012 i massimi picchi intorno al 3,70 – 3,80% per poi ridursi lievemente fino ai valori di fine anno, compresi nella fascia tra il 3,10% ed il 3,40%.
E se dai valori medi si passa a quelli delle singole banche si nota ancora di più la situazione estremamente variegata del mercato, dovuta alle differenti situazioni dei vari istituti ed alle diverse scelte commerciali adottate di conseguenza: gli spread delle migliori offerte disponibili sul mercato scendono, anche se di poco, sotto il 3%, mentre quelli più elevati gravitano tuttora intorno a quote ben superiori al 4% e a volte vicine addirittura al 5%.

Molti istituti hanno inoltre dovuto rendere più selettivi i criteri di credito, a partire dalle operazioni considerate più “a rischio” (mutui al 100%, finanziamenti con elevato rapporto rata/reddito, clientela straniera o con contratti atipici), portando ad una generale riduzione dei flussi erogati.
I numeri che ben sintetizzano la situazione di mercato parlano chiaro: l’ultimo dato Assofin disponibile, relativo al periodo gennaio - settembre, riporta un – 57% di erogazione mutui nel 2012 rispetto ai valori dell’anno precedente.
Il calo più marcato è per i mutui di surroga e sostituzione, con un - 75% spiegato in larga misura dal fatto che, con spread più elevati, vi è poca convenienza a sostituire mutui sottoscritti in anni passati a condizioni meno onerose.
Più contenuta, se così si può dire, la riduzione per i mutui casa, che segnano comunque un arretramento del 49% rispetto al pari periodo 2011.
Un tale dimezzamento è a sua volta legato strettamente anche all’andamento del mercato immobiliare, che nel corso del 2012 ha fatto segnare crescenti cali di compravendite di abitazioni: dal – 20% del primo trimestre 2012 si è passati, secondo i dati dell’Agenzia del Territorio, al – 27% del terzo trimestre.
Il mercato immobiliare era in realtà in calo ormai da diversi anni, e rispetto ai massimi del 2004 - 2005 segna ormai un – 45% di compravendite.

Se non altro, rispetto alla fibrillazione ed alla completa “ingessatura” del mercato mutui durante la prima fase della crisi, la ridotta tensione sul fronte del debito pubblico e dell’ormai ben più famoso spread BTP – Bund ha permesso un leggero ammorbidimento della situazione, con il lieve arretramento degli spread mutui dai massimi e una minima ripresa delle attività di erogazione, anche se comunque su livelli molto contenuti.
I tassi sui mutui si mantengono, nonostante tutto, su livelli interessanti, almeno per quanto riguarda la fascia delle migliori offerte: a cavallo del 3% per i tassi variabili e entro il 5,5% per i tassi fissi. Il valore dei migliori tassi fissi è quindi, comunque, su livelli storicamente contenuti, e offrono una buona garanzia per il lungo termine. A riscuotere il maggior favore dei richiedenti, soprattutto nella seconda parte dell’anno, sono però i tassi variabili, grazie anche alla prospettiva di livelli ridotti del costo del denaro ancora per diverso tempo (anche se, trattandosi di previsioni, potranno inevitabilmente cambiare).

L’attesa per il 2013, almeno per la prima fase, è un probabile perdurare della situazione sia in termini di condizioni che di dinamicità ridotta per il mercato immobiliare e dei mutui.
Data la notevole differenza di offerta, come costi e come flessibilità di erogazione, resta fondamentale scegliere la banca con la quale fare il mutuo solo dopo avere esaminato approfonditamente il panorama delle proposte sul mercato, in quanto a marchi anche molto blasonati o radicati nel territorio non sempre corrisponde purtroppo una pari disponibilità o convenienza.
Le differenze tra gli spread sono, come si diceva, ancora molto forti, arrivando ad oltre due punti percentuali. I quali, tradotti in costi per il mutuatario, equivalgono fino ad oltre 150 euro al mese di interessi passivi in più su un mutuo medio di 130.000 euro. Su base annua vuol dire quasi 2.000 euro di costi aggiuntivi, e se si moltiplica la cifra per la durata totale del mutuo, che nell’80% dei casi va dai venti ai trent’anni, si ha una rapida idea dell’enorme costo in più a cui si potrebbe andare incontro con una richiesta di mutuo non adeguatamente valutata.
Anche per questo motivo le opportunità offerte dall’online per comparare i mutui delle diverse banche portano ad un continuo aumento degli utenti che utilizzano il web per cercare, confrontare e scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze tra le offerte del più ampio numero possibile di istituti bancari.

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