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Cos'è un mutuo?

Per mutuo si intende un finanziamento a medio e lungo termine, la cui durata è in genere compresa tra 5 e 30 anni, che viene stipulato per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, ma anche per ottenere liquidità. Il pagamento delle rate è garantito da un'ipoteca sull'immobile.

coppia riceve chiavi di appartamento nuovo
Cos'è un mutuo casa?

Sono due gli attori principali di un mutuo: il mutuante, soggetto che concede del denaro o un bene fungibile e il mutuatario, che è tenuto a rimborsare la somma ottenuta entro la scadenza convenuta tra le parti.

La definizione di mutuo è data dall’articolo 1813 del Codice Civile, secondo cui “il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Il mutuo viene, dunque, inteso come contratto reale in quanto esige la consegna di denaro o di beni fungibili.

Per cosa si fa il mutuo?

La tipologia di mutuo più conosciuta è quella del mutuo immobiliare: la concessione del denaro è finalizzata all’acquisto di un immobile e avviene in un’unica soluzione. Da un lato c’è dunque un cliente e dall’altro un istituto di credito o comunque un operatore finanziario. Il mutuatario è tenuto poi a rimborsare la somma nel tempo con rate di importo costante o variabile.

Questo tipo di mutuo viene detto “ipotecario” perché il pagamento delle rate viene garantito dalla presenza di un’ipoteca sull’immobile. Questo finanziamento è a medio-lungo termine e in genere ha una durata che va dai 5 ai 30 anni, anche se alcune banche possono arrivare a 40 o anche 50 anni.

In linea generale la banca concede una somma che non va oltre l’80% del valore dell’immobile da ipotecare. Quando viene erogato un importo superiore all’80% del valore della casa, vengono richieste più garanzie. La perizia di in tecnico incaricato dalla banca stabilisce il valore di mercato dell'immobile.

Chi decide la durata del mutuo?

Prima di richiedere un mutuo per l’acquisto di una casa è sempre bene valutare le esigenze della propria famiglia e il reddito che si percepisce. La rata non dovrebbe superare circa un terzo del reddito disponibile in modo da non pesare sul bilancio familiare e lasciare una disponibilità tale da poter comunque far fronte a tutte le spese ordinarie o improvvise.

Il tasso di interesse è tipicamente formato dall’indice di riferimento più lo spread, ossia il ricarico che la banca somma al tasso base di interesse per ricavarne un profitto. Il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs; mentre per il tasso variabile il parametro di riferimento è l’Euribor o il BCE.

La durata del mutuo viene definita nel contratto e viene concordata tra cliente e intermediario. Anche da questo aspetto dipende l’importo della rata. Le rate sono tipicamente di importo più basso quando la durata del mutuo è più lunga; in caso di durata breve del finanziamento, le rate sono di importo più alto. Maggiore è la durata del mutuo, superiore è l’importo totale pagato per gli interessi; analogamente, per i mutui di durata più breve è più basso l’ammontare totale degli interessi pagati. 

Anche il mutuo fondiario rientra nella categoria dei mutui immobiliari. Questo tipo di finanziamento ha una durata non inferiore ai 18 mesi, un rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia non superiore all'80% ed è garantito da ipoteca di primo grado.

Cosa comprende la rata del mutuo?

Per piano di ammortamento si intende il piano di restituzione del debito. La somma mutuata viene infatti rateizzata e il piano di ammortamento, quando si sottoscrive un mutuo a tasso fisso, permette di conoscere l’importo della rata da pagare, il numero progressivo e la scadenza della rata, il tasso applicato, l’ammontare del debito residuo.

La rata di un mutuo è composta da capitale e da interessi. La quota capitale di ciascuna rata va a diminuzione del capitale iniziale richiesto; la quota interessi va invece a corrispondere alla banca gli interessi dovuti per il finanziamento stesso. Il piano di ammortamento più conosciuto in Italia è quello noto come “francese” dove la rata è formata da una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. In un primo periodo si pagano soprattutto gli interessi. Pian piano, però, che il capitale viene restituito, l’importo degli interessi diminuisce e cresce la quota capitale di ciascuna rata. A essere detraibile è la quota degli interessi.

Cosa chiedono le banche in garanzia?

La principale garanzia che viene richiesta da un istituto di credito è l’ipoteca, che consente alla banca, nel caso in cui il cliente non sia in grado di rimborsare il finanziamento, di poter espropriare l’immobile ipotecato al fine di farlo vendere giudizialmente per soddisfarsi sul ricavato.

Oltre all’ipoteca, l’istituto di credito può anche far richiesta di altre garanzie. Ciò avviene quando il richiedente mutuo non ha un lavoro stabile o magari quando percepisce un reddito mensile basso in cui è forte l'incidenza della rata. Maggiori garanzie vengono richieste anche quando si opta per un mutuo di importo superiore all’80% del valore dell’immobile.

Una delle forme di garanzia più richieste è quella della fideiussione, dove un terzo soggetto interviene e si obbliga personalmente verso il creditore. Il fideiussore o garante è tenuto, infatti, a restituire il debito in caso di insolvenza da parte del debitore principale. L’istituto di credito può rivalersi sull’intero patrimonio del garante.

I tassi e le condizioni possono variare da una banca all’altra. Ecco perché risulta fondamentale confrontare le offerte con tutta la calma necessaria. Su Segugio.it è possibile comparare in pochi istanti i migliori mutui del giorno tra quelli proposti dalle banche convenzionate al servizio di ricerca e confronto gratuito. È possibile anche beneficiare dello strumento di calcolo per effettuare una simulazione mutuo.

Ultimo aggiornamento ottobre 2021

A cura di: Tiziana Casciaro

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