Casa donata? Mutuo impossibile!

Attenzione alle donazioni. Potrebbero rendere difficile l’erogazione del mutuo. Negli ultimi anni si è verificata una stretta sui mutui per immobili di provenienza donativa: mentre fino a pochi anni fa questa tipologia di vendite non riscontrava problemi, oggi è fortemente penalizzata.

Si tratta di un problema non banale poiché, data la riduzione delle imposte sulle successioni e sulle donazioni, questi atti sono considerevolmente aumentati negli ultimi anni. 

Ovviamente vi sono impatti problematici sulle compravendite, dato che nel nostro ordinamento giuridico persiste una tutela reale delle ragioni dei legittimari, tale da rendere complessa l’alienazione del bene o la costituzione di diritti di garanzia, come l’ipoteca, per il donatario.

Questa impostazione comporta una compromissione della libera circolazione dei beni provenienti da donazioni. Teoricamente, anche nel caso di immobili donati, è possibile l’iscrizione ipotecaria per ottenere un mutuo, ma nella pratica oggi le banche chiudono le porte a priori.
I motivi sono da ricollegarsi da un lato agli effetti della crisi e alla conseguente contrazione del credito, dall’altra all’evoluzione della normativa in materia.

Inizialmente si faceva riferimento ad una legge del 1942, secondo la quale decadeva il diritto di impugnare una donazione dopo dieci anni dalla morte del donante.
La disciplina è stata rivista nel 2005, con una nuova norma che porta a 20 anni il termine del decadimento dei diritti dei legittimatari. La dilazione dei tempi ha ridotto chiaramente la commerciabilità degli immobili, tanto da indurre il Consiglio Nazionale del Notariato ad auspicare più volte una revisione della normativa.

Di solito gli istituti di credito non accolgono positivamente le richieste di finanziamenti per immobili di provenienza donativa. In alcuni casi, vengono erogati i mutui a condizione ad esempio di far partecipare il donante come coobbligato al mutuo. 

Un’alternativa è abbinare l'atto di donazione ad una dispensa di collazione, ossia il negozio giuridico con il quale il donante esonera il donatario dall'obbligo di conferire ciò che ha ricevuto dal defunto per donazione. Si tratta tuttavia di un atto impugnabile, ad esempio nel caso in cui non tutti gli eredi siano soddisfatti o sopravvenga la presenza di un nuovo erede.

Sconsigliabili anche le fideiussioni, ovvero le garanzie, offerte in sede di concessione di ipoteca sull'immobile donato dal donante o dai suoi eredi, di farsi carico del pagamento del creditore dell' ipoteca, annullando il disguido provocato dal fatto che il bene donato venga restituito ai legittimari del donante.

La giurisprudenza recente resta tuttavia molto cauta in materia. Ad esempio la sentenza n. 228 del 24/02/2011 del Tribunale di Mantova, ha stabilito "la nullità della fideiussione rilasciata alla banca a garanzia di un mutuo con ipoteca iscritta su un bene oggetto di precedente donazione, poiché la fideiussione è considerata lesiva del diritto degli stretti familiari di chi ha fatto la donazione di non subire restrizioni circa il conseguimento della quota di eredità nella donazione loro spettante nella successione del donante". In altre parole, l’eventuale ipoteca perde efficacia in questo caso specifico. 

Che fare dunque per tutelarsi? E’ bene visionare l’atto di provenienza dell’immobile che si deve acquistare prima di formalizzare l’atto di compravendita, in modo tale da individuare eventuali problematiche e segnalarle tempestivamente. Se la criticità emerge dopo aver formalizzato l’atto di compravendita è possibile richiedere alla parte venditrice, prima del rogito, di rinunciare alla remissione del debito e formalizzare la compravendita con un atto di quietanza, prima di procedere alla nuova vendita.