Mutui: fondamentale erogare il credito

Il mercato immobiliare è in leggera ripresa, ma senza un’adeguata erogazione del credito la ripartenza a pieno regime diventa difficile: nonostante la diminuzione dei prezzi degli immobili, i segnali sono ancora deboli.

Secondo l’analisi di Nomisma, il 2014 dovrebbe chiudersi con un incremento nazionale delle compravendite del 3,7%, che sale al 5,5% se si considerano le 13 principali città italiane. Analizzando i precedenti andamenti attraverso le fasi storiche 1971/1978 - 3 anni di crescita e 4 di calo -, 1978/1987 - 5 di crescita e 6 di calo - e 1999 fino ad oggi - 9 di crescita e 7 di flessione -, una volta raggiunto l’apice nel mercato degli scambi si registrava un aggiustamento dei prezzi che nell’attuale fase di recessione è meno marcato e più attenuato nel tempo.

Non è detto che il ciclo possa chiudersi nel 2014: la flessione potrebbe non essersi ancora esaurita. Nonostante il ribasso di quest’anno sia inferiore a quello del 2013, si assiste a un peggioramento significativo e più consistente rispetto al 2012.

Secondo un’analisi di Tecnocasa i prezzi degli immobili negli ultimi due anni hanno avuto un calo meno marcato nelle città di Milano e Firenze, rispettivamente con un -13,7% e -11,4%; in particolare le aree centrali del capoluogo lombardo hanno perso solo l’8,6%. A soffrire maggiormente, la città di Bologna che registra un -20,4%, con un picco massimo di -29,1% e minino di -6,4% a seconda delle macro aree urbane. Da segnalare la perdita contenuta di alcune città del sud, come Palermo, in cui si rileva una diminuzione del 9,2%. 

Nonostante il calo dei prezzi delle abitazioni, l’interesse delle famiglie si è spostato verso le case in affitto, con una maggiore tenuta dei livelli dei canoni di locazione.

Rispetto al 2008 si è inoltre registrato un aumento dei metri quadri acquistabili con il reddito di un anno: in media 6 mq nel 2014. Questo non è dovuto al fatto che il potere d’acquisto delle famiglie non si sia ridotto, ma piuttosto che i prezzi delle abitazioni siano scesi in misura maggiore rispetto a quest’ultimo.

L’incertezza delle condizioni economiche e lavorative degli italiani è uno dei fattori primari dell’andamento altalenante del mercato: senza dimenticare un sistema bancario selettivo e una pesante restrizione del credito erogato.

I dati relativi ai mutui concessi non rispecchia la reale situazione: la crescita del 2014 - comunque inferiore alle attese - è dovuta all’impennata delle surroghe e sostituzioni derivanti dalla riduzione degli spread offerti dalle banche. La variazione positiva rispetto ai primi 10 mesi dello scorso anno è del 13%, ma allargando il confronto con il triennio 2009-2011 il divario è ancora netto: il 39,5% in meno rispetto allo stesso periodo di tre anni fa.

Diminuiscono gli importi medi richiesti: registrano un incremento solo per un ammontare inferiore ai 75.000 euro (+1,5%) e nella fascia 75.000-100.000 euro (+0,3%). Anche la durata si è sensibilmente ridotta, con il solo incremento dello 0,6% - rispetto al 2013 - per la fascia tra i 10 e i 15 anni, mentre quella tra i 25 e i 30 anni diminuisce dell’1,1%.

Il Governo sta infine vagliando nuove soluzioni per facilitare l’accesso al credito anche ai precari, che rappresentano il 25% della forza lavoro. Dunque, un approccio diverso rispetto all’attendismo dominante fino ad oggi.