Mutui: diminuisce lo spread se aumenta il contante

I dati parlano chiaro: secondo l’Agenzia delle Entrate, nel 2013 si è registrata una diminuzione delle compravendite residenziali del 9,2%, sotto i livelli del 1985.

Contemporaneamente, si è ridotta l’erogazione di mutui per l'acquisto di un'abitazione per 17,6 miliardi di euro, il 10,6% in meno rispetto al 2012. Oggi quattro cittadini su dieci che comprano casa lo fanno attraverso il mutuo. Un segnale indicativo, che comporta, per gli istituti di credito, la “riapertura dei rubinetti”, anche attraverso l’aumento dei plafond da destinare ai prestiti ipotecari.

Il mercato però non è ancora completamente a regime. Sia perché gli spread sono abbondantemente superiori al 2% (contro l'1,5% medio del periodo pre-crisi), con uno spread BTp-Bund che si mantiene sui valori tipici dei tempi non sospetti. Sia perché oggi sono molto in voga le offerte con pricing differenziato, con lo spread che si riduce se l'aspirante mutuatario ha più contanti, premiando quindi chi richiede un prestito più basso in relazione al valore dell’immobile.

Segnaliamo alcuni esempi.
Deutsche Bank pratica due spread: 2,4% per chi chiede un mutuo con un loan to value fino al 60% e del 2,5% per chi si spinge dal 61 all'80%. Anche Ing direct  propone due prezzi (2,6% fino al 70% e 2,8 % dal 71% all'80%) ritoccando al ribasso di 10 punti il margine richiesto per il finanziamento.
UniCredit è passata addirittura da due a tre prezzi, aggiungendo il 2,25%, che riguarda mutui fino metà del valore dell'immobile. Due prezzi anche per Webank (2,6% e 2,7%) e Cariparma Crédit Agricole, la banca che in assoluto offre lo spread più basso per soglie fino all'80%. Intesa Sanpaolo propone invece un’offerta modulata su cinque livelli: dal 2,5% (loan to value) fino al 50% al 3,6% per chi chiede il 100%, con prestiti superiori all'80% del valore della casa. Questa tipologia di mutui comporta tuttavia un netto aumento del costo, ben 50 punti base in più (rispetto a un'offerta all'80%) per chi opta per il 95% e 85 punti base in più per chi chiede il 100%.

La conclusione è che in questo momento le banche, per far fronte alla crisi, rilanciano il mercato dei mutui stabilendo però un quadro di regole più vincolante, pur abbassando in maniera netta gli spread.
Le politiche degli istituti di credito saranno chiaramente connesse con la capacità di ripresa del Paese e gli sviluppi economici e finanziari a livello internazionale.