Comprare casa ai propri figli: occhio al Fisco e agli eredi

Spesso i genitori aiutano i figli nel gravoso impegno economico legato all’acquisto di una casa. 

Bisogna però valutare alcuni aspetti, per non incappare in problemi fiscali o diatribe con altri eredi. Soprattutto in quest’ultimo caso, i problemi possono presentarsi anche dopo parecchi anni, con contestazioni relative alle quote di legittima.

Meglio allora agire nel modo più trasparente possibile e mettere le cose in chiaro da subito.

Di solito, quando un genitore acquista per il figlio può adottare due diverse soluzioni: da un lato la donazione di denaro, dall’altro il pagamento totale o parziale del prezzo al venditore.

Il Consiglio Notarile di Milano si è espresso in materia qualche tempo fa, per chiarire le differenti procedure e i pro e i contro di ciascuna.

Proviamo di seguito a sintetizzare le caratteristiche delle due modalità di acquisto e i relativi vantaggi/svantaggi.

Partiamo dalla donazione di denaro: è un’operazione che si divide in due step. Per prima cosa i genitori forniscono ai figli le risorse finanziarie necessarie a pagare il prezzo concordato con il venditore.

In questo caso la donazione deve essere perfezionata con atto pubblico davanti a un notaio a pena di nullità, a meno che l’importo non sia estremamente contenuto. Il passaggio successivo è la compravendita della casa, con cui il figlio, che ha incassato la donazione, pagherà il prezzo pattuito per la casa.

Il vantaggio di questa operazione è che dall’atto di compravendita non emerge alcuna liberalità, che potrebbe costituire un problema futuro, all’atto di vendita dell’abitazione.

La donazione di denaro fino a euro 1.000.000 per ciascun genitore e per ciascun figlio non comporta il pagamento dell'imposta di donazione.

Gli atti notarili hanno comunque un costo che, seppur contenuto, costituisce lo svantaggio di questa duplice operazione.

L’alternativa è il pagamento diretto dell’immobile da parte del genitore. In questo caso però si tratta di una liberalità che, come dicevamo in precedenza, potrebbe creare problemi in caso di vendita.

Ricordiamo che gli istituti di credito sono restii a concedere mutui su case donate, per il problema delle rivendicazioni di eventuali eredi non soddisfatti. Inoltre si corre il rischio di controlli dell'Agenzia delle Entrate a carico dell'acquirente in ordine alla provenienza del denaro impiegato nell'acquisto.

Un’ulteriore soluzione è costituita dall’usufrutto dei genitori sulla casa intestata ai figli o dal mantenimento di una quota di comproprietà della casa. In tal modo, in caso di vendita, i genitori devono comunque essere coinvolti nelle decisioni, fermo restando che intestarsi diritti immobiliari comporta oneri (per esempio fiscali) anche gravosi. 

Va sottolineato che, nel caso di donazione, l’atto viene considerato “definitivo” solo dopo un anno. Nel periodo antecedente, i creditori del genitore possono pignorare l’immobile anche se già trasferito al figlio. Una donazione può essere revocata nei primi cinque anni dal creditore che rivendica i suoi interessi.

Si tratta certamente di casi limite, ma è sempre bene tenerli presenti per orientare al meglio il processo decisionale e intraprenderlo nella più assoluta trasparenza. Nel caso ci fosse la necessità di finanziare un investimento, il nostro consiglio è sempre di confrontare le offerte disponibili, attraverso strumenti come il comparatore Segugio.it.