Mutuo prima casa giovani 2023: come funziona e quali sono i requisiti per ottenerlo?

C’è tempo fino al 31 dicembre 2023 per usufruire di una serie di misure che agevolano l’accesso dei più giovani alla prima casa. 

Due aree principali di intervento prevedono il taglio delle imposte legate all’acquisto della casa e l’accesso al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, un’opportunità per ottenere un mutuo che copra fino all’intero valore dell’immobile, senza versare alcun anticipo.

Tuttavia usufruire delle agevolazioni richiede che si sia in possesso di precisi requisiti, che riguardano il reddito e la tipologia di immobile: tendenzialmente, l’aiuto presume che non si dipenda economicamente dalla famiglia, condizione che nel nostro Paese non è così scontata anche per gli over 30.

Ma vediamo qui ogni aspetto della nuova disposizione contenuta in origine nel Decreto Sostegni bis del 25 maggio 2021 e rinnovata poi con la legge di Bilancio fino al 2023.

Premesso che allo stato attuale la rata di un mutuo è in media più conveniente di un affitto, soprattuto nelle grandi città, il vero problema di acquistare con un mutuo è l’anticipo da versare.

Le banche finanziano infatti fino all’80% del valore dell’immobile e i mutui 100% sono difficili da ottenere, visto che hanno un costo decisamente più elevato e richiedono garanzie ulteriori rispetto a quelle da presentare con un mutuo classico.

Gli anni di pandemia e la conseguente crisi economica hanno ritardato ulteriormente il raggiungimento dell’indipendenza economica dei nostri giovani, tanto che il progetto di una casa senza l’aiuto della famiglia è un “lusso” che ben pochi possono permettersi. Basti sapere che la percentuale di mutui erogati a persone sotto i 36 anni è passata negli anni dal 37,9% nel 2011 al 28,9% nel 2021.

Tuttavia la disposizione di legge contenuta nel Decreto Sostegni bis, con la finalità di far fronte alla crisi e risollevare il comparto immobiliare, ha concesso un pacchetto di agevolazioni per mutui prima casa giovani destinato agli under 36 intenzionati ad acquistare casa. 

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021 con Decreto Legge n 73, il Decreto Sostegni bis conteneva "Misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali". Confermate anche per il 2022, le agevolazioni sono state ulteriormente prorogate con l'ultima legge di Bilancio e si applicano attualmente agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

Due principali agevolazioni riguardano i mutui:

• la garanzia concessa sul mutuo prima casa giovani;
• la defiscalizzazione degli stessi mutui. 

La prima agevolazione potenzia il Fondo di Garanzia Prima Casa concesso da Consap dal precedente 50% fino all’80% della quota capitale del mutuo.

L’art. 64 del Decreto Sostegni bis specifica che la misura massima della garanzia del Fondo è l’80% della quota capitale “solo per i finanziamenti il cui rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superi l’80%”: in sostanza, per ricevere la garanzia potenziata dello Stato, occorre richiedere un mutuo con loan-to-value superiore all’80%.

Per usufruirne non rimane molto tempo, perché il fondo è stato rifinanziato all'80% fino al 30 giugno 2023.

L’altra importante misura dedicata ai più giovani riguarda l’abbattimento delle imposte da corrispondere all’acquisto dell’immobile e all’accensione del mutuo. Nel dettaglio, il Decreto Sostegni bis stabilisce:

• l’esenzione dall’imposta di registro;
• l’esenzione dall’imposta ipotecaria e catastale;
• l’esenzione dall’imposta sostitutiva/di bollo sul finanziamento ottenuto.

Per gli acquisti da impresa soggetti a Iva, oltre all'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, l'Iva pagata al venditore può essere recuperata con un credito d’imposta di pari valore.

Il bonus giovani prima casa si applica anche alle pertinenze dell’immobile agevolato, come ad esempio il box o la cantina.

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa esiste dal 2013, quando il DM 143 si esprimeva riguardo a specifiche categorie di mutuatari che avrebbero avuto accesso a una garanzia dello Stato attraverso il fondo pubblico Consap pari al 50% della quota capitale del mutuo richiesto.

La condizione base per aderire al Fondo era avere non più di 35 anni di età e acquistare un immobile non di lusso da destinare a prima casa, del valore non superiore ai 250.000 euro. 

Altra condizione prioritaria richiesta era che i mutui concessi con la garanzia statale dovessero avere un tasso calmierato, con il TEG (Tasso effettivo globale) non superiore al TEGM (Tasso effettivo globale medio) secondo i valori indicati dal MEF. 

Avviato di fatto solo dal gennaio 2015, il Fondo ha consentito di erogare più di 90.000 mutui ipotecari, il 58% dei quali a giovani tra i 20 e i 35 anni, per un totale di oltre 10 miliardi di euro.

Tuttavia, in quegli anni l’85% delle garanzie sono andate verso categorie di persone senza una priorità specifica e solo l’1,35% verso i giovani con lavoro atipico.

La difficoltà principale del Fondo così come concepito, era dover disporre di un anticipo iniziale per acquistare con un mutuo, arrivando le banche a finanziare fino all’80% del valore della casa.

La maxi-garanzia del Fondo rivista dal Decreto Sostegni bis supera questo importante ostacolo e consente invece di finanziare la totalità del valore dell’immobile: è questo il vero salto in avanti che ha permesso anche a chi non dispone di un gruzzolo iniziale, di accendere comunque un mutuo 100%.

Le agevolazioni disposte dal Decreto Sostegni bis rivedono l'età massima per richiedere la maxi-garanzia e stabiliscono i seguenti requisiti:

• un’età inferiore a 36 anni (non più quindi 35 anni);
• un Isee non superiore ai 40.000 €;
• la cittadinanza italiana o il permesso di soggiorno;
• nessun altro immobile di proprietà adibito a prima casa.

Riguardo all’immobile e al finanziamento, è necessario che sussistano le seguenti condizioni:

• l’immobile deve essere prima casa;
• l’immobile non deve essere di lusso (sono escluse le categorie A1, A8 e A9);
• il mutuo non deve essere superiore a 250.000 €.

La nuova disposizione allarga dunque le agevolazioni agli under 36 rispetto al limite di età precedente previsto per il Fondo di Garanzia Prima Casa, che stabiliva invece l’accesso alla garanzia dei “lavoratori atipici fino a 35 anni di età".

La recente decisione di rifinanziare il Fondo pone come termine per la presentazione delle domande di garanzia all'80% il 30 giugno 2023.

Gli unici interlocutori per accedere alla maxi-garanzia sono le banche: la richiesta va fatta proprio agli istituti di credito oppure agli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa, che provvedono a inoltrarla a Consap. Ed è sempre facoltà della banca, in base a proprie ed esclusive valutazioni, decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo.

La lista delle banche aderenti Fondo Consap è aggiornata regolarmente sui siti di Consap e di ABI, Associazione bancaria italiana, mentre il modulo necessario per fare domanda mutuo prima casa è scaricabile dal sito del MEF o dal sito Consap.

Consap comunicherà entro 20 giorni alla banca l’ammissione alla garanzia e la banca dovrà garantire il perfezionamento del mutuo (o anche la mancata erogazione) entro 90 giorni.

È sempre possibile chiedere alla banca la documentazione che testimonia l’avvenuto invio della domanda a Consap. 

La garanzia potenziata fino all’80% della quota capitale del mutuo è un’opportunità preziosa per chi non ha la possibilità di acquistare con un anticipo, ma i requisiti sono molto stringenti.

Oltre a quella fondamentale, non avere compiuto ancora 36 anni al momento del rogito, è necessario avere un reddito con un Isee non superiore ai 40.000 euro. Questo comporta svincolarsi dalla famiglia e avere un’autonomia reddituale, perché la situazione patrimoniale di ogni componente il nucleo famigliare contribuisce alla formazione dell’Isee.

Se poi si è ad esempio lavoratori atipici o genitori single con figli minori, ma il reddito minimo supera quello consentito, si potrà usufruire del Fondo di Garanzia secondo i parametri classici, fino al 50% della quota capitale del mutuo. In questo caso si dovrà disporre di un anticipo sul mutuo pari a circa il 20% del valore dell’immobile.