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Mutuo prima casa giovani 2021: come funziona e quali sono i requisiti per ottenerlo?

Taglio netto delle imposte legate all’acquisto della casa e al mutuo e potenziamento del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa: il Decreto Sostegni bis dà un’opportunità ai giovani fino al prossimo 30 giugno per ottenere un mutuo che copra l’intero valore dell’immobile, senza versare alcun anticipo.

Taglio imposte e potenziamento Fondo di Garanzia per i giovani che acquistano con un mutuo

C’è tempo fino al 30 giugno 2022, salvo proroghe, per usufruire di una serie di misure che agevolano l’accesso dei più giovani alla prima casa. 

Due aree principali di intervento che prevedono il taglio delle imposte legate all’acquisto della casa e l’accesso al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, un’opportunità per ottenere un mutuo che copra l’intero valore dell’immobile, senza quindi versare alcun anticipo.

Tuttavia usufruire delle agevolazioni richiede che si sia in possesso di precisi requisiti, che riguardano il reddito e la tipologia di immobile: tendenzialmente, l’aiuto presume che non si dipenda economicamente dalla famiglia, condizione che nel nostro Paese non è così scontata anche per gli over 30.

Ma vediamo qui ogni aspetto della nuova disposizione contenuta nel Decreto Sostegni bis.

  • Perché i giovani faticano ad acquistare casa
  • Quali vantaggi ha stabilito il Decreto Sostegni bis
  • Il taglio delle imposte sulla casa e sul mutuo
  • Come funziona il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa
  • Quali sono i requisiti per accedere alla garanzia rafforzata
  • Come chiedere un mutuo Consap
  • Quale garanzia si può ottenere senza requisiti?
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Perché i giovani faticano ad acquistare casa

Premesso che allo stato attuale la rata di un mutuo è in media più conveniente di un affitto, grazie ai tassi particolarmente bassi e al costo dei finanziamenti storicamente ai minimi, il vero problema di acquistare con un mutuo è l’anticipo da versare.

Le banche finanziano infatti fino all’80% del valore dell’immobile e i mutui 100% sono difficili da ottenere, visto che hanno un costo decisamente più elevato e richiedono garanzie ulteriori rispetto a quelle da presentare con un mutuo classico.

La crisi economica e gli ultimi due anni di pandemia hanno ritardato ulteriormente il raggiungimento dell’indipendenza economica dei nostri giovani, tanto che il progetto di una casa senza l’aiuto della famiglia è un “lusso” che ben pochi possono permettersi. Basti sapere che la percentuale di mutui erogati a persone sotto i 36 anni è passata dal 37,9% nel 2011 al 28,9% nel 2021.

Tuttavia una nuova disposizione di legge contenuta nel Decreto Sostegni bis, con la finalità di far fronte alla crisi e risollevare il comparto immobiliare, ha concesso un pacchetto di agevolazioni per mutui prima casa giovani destinato agli under 36 intenzionati ad acquistare casa. 

Quali vantaggi ha stabilito il Decreto Sostegni bis

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021 con Decreto Legge n 73 del 25 maggio 2021, il Decreto Sostegni bis contiene "Misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali".

Due le principali agevolazioni:

  • la garanzia concessa sul mutuo prima casa giovani 2021;
  • la defiscalizzazione degli stessi mutui. 

La nuova misura potenzia il Fondo di Garanzia Prima Casa concesso da Consap dal precedente 50% fino all’80% della quota capitale del mutuo.

Ma attenzione perché, come specifica l’art. 64 del Decreto, la misura massima della garanzia del Fondo è l’80% della quota capitale “solo per i finanziamenti il cui rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superi l’80%”. In sostanza, per ricevere la garanzia potenziata dello Stato, occorre richiedere un mutuo con loan-to-value superiore all’80%.

Il taglio delle imposte sulla casa e sul mutuo

L’altra importante misura dedicata ai più giovani riguarda l’abbattimento delle imposte da corrispondere all’acquisto dell’immobile e all’accensione del mutuo. Nel dettaglio, il Decreto Sostegni bis stabilisce:

  • l’esenzione dall’imposta di registro;
  • l’esenzione dell’imposta ipotecaria e catastale;
  • il rimborso dell’Iva tramite credito d’imposta;
  • l’esenzione dell’imposta sostitutiva/di bollo sul finanziamento ottenuto.

Una novità importante dunque anche per gli acquisti da impresa soggetti a Iva, che può essere recuperata con un credito d’imposta di pari valore.

Come funziona il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa esiste dal 2013, quando il DM 143 si esprimeva riguardo a specifiche categorie di mutuatari che avrebbero avuto accesso a una garanzia dello Stato attraverso il fondo pubblico Consap pari al 50% della quota capitale del mutuo richiesto.

La condizione base per aderire al Fondo era avere meno di 35 anni di età e acquistare un immobile non di lusso da destinare a prima casa, del valore non superiore ai 250.000 euro. 

Queste le categorie prioritarie alle quali l’agevolazione era destinata:

  • giovani sotto i 35 anni di età titolari di un lavoro atipico (es. interinali o somministrati);
  • famiglie monogenitoriali con figli minori;
  • giovani coppie con almeno uno dei due componenti di età minore ai 35 anni;
  • conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.

Altra condizione prioritaria è che i mutui concessi con la garanzia statale dovessero avere un tasso calmierato, con il TEG (Tasso effettivo globale) non superiore al TEGM (Tasso effettivo globale medio) secondo i valori indicati dal MEF. Attualmente il TEGM è 1,86% per i mutui ipotecari a Tasso fisso e 2,22% per i mutui a Tasso variabile.

Avviato di fatto solo dal gennaio 2015, il Fondo ha consentito di erogare più di 90.000 mutui ipotecari, il 58% dei quali a giovani tra i 20 e i 35 anni, per un totale di oltre 10 miliardi di euro.

Tuttavia, l’85% delle garanzie sono andate verso categorie di persone senza una priorità specifica e solo l’1,35% verso i giovani under 35 con lavoro atipico.

La difficoltà principale del Fondo così come concepito era dover disporre di un anticipo iniziale per acquistare con un mutuo, arrivando le banche a finanziare fino all’80% del valore della casa.

La maxi-garanzia del Fondo rivista dal Decreto Sostegni bis supera questo importante ostacolo e consente invece di finanziare la totalità del valore dell’immobile: è questo il vero salto in avanti che ha permesso anche a chi non dispone di un gruzzolo iniziale, di accendere comunque un mutuo100%.

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Quali sono i requisiti per accedere alla garanzia rafforzata

Le agevolazioni disposte dal Decreto Sostegni bis prevedono che siano rispettati i seguenti requisiti:

  • un’età inferiore a 36 anni (non più quindi 35 anni);
  • un Isee non superiore ai 40.000 €;
  • la cittadinanza italiana o il permesso di soggiorno;
  • nessun altro immobile di proprietà adibito a prima casa.

Riguardo all’immobile e al finanziamento, è necessario che sussistano le seguenti condizioni:

  • l’immobile deve essere prima casa;
  • l’immobile non deve essere di lusso (sono escluse le categorie A1, A8 e A9);
  • il mutuo non deve essere superiore a 250.000 €.

La nuova disposizione sostituisce fino al 30 giugno 2022 quella precedente del Fondo di Garanzia Prima Casa, che stabiliva invece l’accesso alla garanzia dei “lavoratori atipici fino a 35 anni di età".

L’estensione della garanzia ha dunque aperto nuove opportunità per i giovani chi finora non hanno avuto accesso all’agevolazione.

Come chiedere un mutuo Consap

Gli unici interlocutori per accedere alla maxi-garanzia sono le banche: proprio agli istituti di credito va fatta richiesta oppure agli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa, che provvedono a inoltrarla a Consap. Ed è sempre facoltà della banca, in base a proprie ed esclusive valutazioni, decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo.

La lista delle banche aderenti Fondo Consap è aggiornata regolarmente sui siti di Consap e di ABI, Associazione bancaria italiana, mentre modulo necessario per fare domanda muto prima casa è scaricabile dal sito del MEF o dal sito Consap, oppure disponibile nelle sedi fisiche della banche.

Consap comunicherà entro 20 giorni alla banca l’ammissione alla garanzia e la banca dovrà garantire il perfezionamento del mutuo garantito (o anche la mancata erogazione) entro 90 giorni.

È sempre possibile chiedere alla banca la documentazione che testimonia l’avvenuto invio della domanda a Consap. Per approfondimenti, si può leggere la news su come ottenere il mutuo prima casa giovani con le agevolazioni previste dal Decreto Sostegni bis. 

Quale garanzia si può ottenere senza requisiti?

La garanzia potenziata fino all’80% della quota capitale del mutuo è un’opportunità preziosa per chi non ha la possibilità di acquistare con un anticipo, ma i requisiti sono molto stringenti.

Oltre a quella fondamentale, non avere compiuto ancora 36 anni, è necessario avere un reddito con un Isee non superiore ai 40.000 euro. Questo comporta svincolarsi dalla famiglia e avere un’autonomia reddituale, perché la situazione patrimoniale di ogni componente il nucleo famigliare contribuisce alla formazione dell’Isee.

 

Se poi si è ad esempio lavoratori atipici o genitori single con figli minori, ma il reddito minimo supera quello consentito, si potrà usufruire del Fondo di Garanzia secondo i parametri classici, fino al 50% della quota capitale del mutuo. In questo caso si dovrà disporre di un anticipo sul mutuo pari al 20% del valore dell’immobile.

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