Sospesi i termini di decadenza per le agevolazioni prima casa

L’emergenza seguita all’epidemia di Covid-19 ha portato il Governo a intervenire con una serie di misure che favorissero le famiglie italiane, in alcuni casi trovatesi a far fronte a una situazione di crisi probabilmente senza precedenti.

Tra le misure disposte all’interno del decreto legge 23 dell’8 aprile scorso, rientra la sospensione dei termini decadenziali per le agevolazioni prima casa.

Dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020, per 313 giorni, gli acquirenti di immobili adibiti ad abitazione principale sono tutelati dal dover adempiere agli obblighi necessari per mantenere la condizione di "prima casa".

Questi i termini sospesi, che riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.

• i 18 mesi dall’acquisto della "prima casa", entro i quali il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
• 1 anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
• 1 anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire a “prima casa”, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.

Qualsiasi termine di questi citati che dovesse cadere tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, viene temporaneamente sospeso e rimandato a partire dal 1 gennaio 2021.

L’intervento dell’Agenzia delle Entrate

Contrariamente a quanto previsto inizialmente da decreto, l’Agenzia delle Entrate ha rettificato l’elenco iniziale, escludendo dalla sospensione il termine quinquennale per la decadenza dell’agevolazione previsto in caso di alienazione dell’immobile prima dei 5 anni.

Con la Circolare numero 9/E del 13 aprile 2020, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la stessa sospensione risulterebbe “in contrasto con la ratio della norma in quanto arrecherebbe un pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita”.

Cosa si intende per benefici “prima casa”

Chi compra un immobile destinandolo a “prima casa” ha diritto a specifiche agevolazioni fiscali, differenti a seconda che l’acquisto venga effettuato da un’impresa o un privato.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, si dovrà sostenere:

• l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9%);
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, le spese fiscali saranno:

• l’IVA ridotta al 4% (dal 10%);
• l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Le agevolazioni ottenibili in caso di acquisto prima casa sono dunque un significativo abbattimento delle aliquote ordinarie delle due imposte principali in funzione del tipo di operazione: l’imposta di registro e l’IVA.

Quali immobili consentono di ottenere i benefici

Perché l’agevolazione sia possibile, occorre che:

• l’immobile non sia di lusso e non appartenga alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
• l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o si impegna a stabilire la propria residenza (entro 18 mesi dall’acquisto). Sono previste eccezioni per acquisti presso il comune in cui si svolge la propria attività di lavoro, per italiani residenti all’estero, per trasferimento all’estero per motivi di lavoro e per acquisti presso il comune in cui esercita l’attività di lavoro il proprio datore di lavoro;
• nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.

In quali casi si possono perdere i benefici sulla prima casa

Una volta acquisiti i benefici su una prima casa, occorre anche non perderli. Questo può accadere:

• quando risultino false le dichiarazioni rilasciate in sede di redazione dell’atto di acquisto;
• se non si provvede a trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• nel caso si venda o o si ceda in donazione la “prima casa” prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, salvo acquistare un altro immobile entro un anno e adibirlo a prima casa; 
• se non si procede alla vendita dell’immobile già in possesso, acquistato con le agevolazioni “prima casa”, entro un anno dall’acquisto di un nuovo immobile “prima casa”.

Quando decadono i benefici sulla prima casa, occorrerà versare la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, oltre a una sanzione pari al 30% delle imposte evase e gli interessi di legge maturati a decorrere dall’atto d’acquisto.

Qualora l’acquisto sia avvenuto da impresa con atto soggetto a Iva, si dovrà sempre versare la differenza d’imposta non corrisposta, oltre che pagare una sanzione pari al 30% della stessa differenza e gli interessi di legge maturati a decorrere dall’atto d’acquisto.