Il rapporto ABI di gennaio 2026 fotografa un mercato dei mutui in movimento. I tassi salgono leggermente ma restano lontani dai picchi del 2023. Il variabile torna competitivo, il fisso garantisce stabilità. Per chi vuole comprare casa, le condizioni sono ancora buone.
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Il 2026 si apre con un mercato dei mutui casa che richiede una lettura attenta per arrivare a cogliere opportunità concrete. I tassi sono in leggera risalita rispetto a un anno fa, ma le condizioni restano interessanti per chi sta valutando l'acquisto della casa. È quanto emerge dall’ultimo rapporto mensile ABI di gennaio 2026, che offre un quadro dei principali numeri relativi ai prestiti bancari alle famiglie.
Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni a dicembre 2025 si è attestato al 3,37%, in aumento rispetto al 3,30% di novembre e al 3,11% di dicembre 2024. Un rialzo contenuto, che tuttavia inverte la tendenza al ribasso osservata nei mesi precedenti.
Il confronto con il recente passato, però, restituisce una prospettiva diversa: a dicembre 2023 lo stesso tasso toccava il 4,42%, oltre un punto percentuale in più rispetto a oggi. Chi ha rimandato l'acquisto negli ultimi due anni si trova dunque di fronte a condizioni nettamente migliori rispetto al picco di due anni prima.
Il dato più interessante per chi valuta un mutuo oggi riguarda l'Euribor a tre mesi, parametro di riferimento per il tasso variabile, che a dicembre si è posizionato al 2,05%. Un livello contenuto che, combinato con gli spread bancari, consente di ottenere mutui indicizzati con TAN sensibilmente inferiori rispetto al fisso.
La forbice tra le due formule torna così a premiare chi è disposto ad accettare l'incertezza sulla rata futura. Su un mutuo ventennale, la differenza può tradursi in un risparmio di diverse decine di euro al mese, un vantaggio non trascurabile per chi ha margini di reddito o prevede di estinguere il finanziamento in anticipo.
Il tasso fisso, dal canto suo, risente dell'andamento dell'IRS a 10 anni, salito a 2,90% a dicembre. Un valore che si riflette sulle offerte bancarie, posizionando i mutui a rata costante su livelli intorno al 3,3-3,5%. Non siamo ai minimi storici, ma chi sceglie questa formula può comunque bloccare condizioni accettabili, mettendosi al riparo da eventuali turbolenze future.
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Il clima di fiducia nel mercato immobiliare trova conferma nei volumi. Secondo il rapporto ABI, a dicembre 2025 l'ammontare dei prestiti a famiglie e imprese è cresciuto del 2,3% su base annua, in accelerazione rispetto al +2,1% di novembre. Si tratta del dodicesimo mese consecutivo di incremento.
I finanziamenti alle famiglie hanno registrato una crescita del 2,3%, mentre quelli alle imprese sono saliti dell'1,8%, con sei mesi consecutivi di segno positivo. Le banche, dopo la prudenza degli anni scorsi, mostrano maggiore disponibilità a erogare credito.
La Banca Centrale Europea mantiene il tasso sui depositi al 2,00% e quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,15%, dopo gli otto tagli effettuati tra giugno 2024 e giugno 2025. La pausa nelle riduzioni, iniziata lo scorso luglio, ha stabilizzato il mercato su livelli che, pur non essendo i più bassi raggiunti nel corso dell'anno, restano vantaggiosi nel confronto storico.
Il tasso medio sul totale dei prestiti in essere (comprensivo di mutui sottoscritti negli anni passati) è rimasto invariato al 3,97%.
Il quadro complessivo suggerisce che la finestra di opportunità non si è chiusa, ma potrebbe restringersi. Chi sta pensando all'acquisto della prima casa ha di fronte due possibilità: il mutuo a tasso variabile, oggi più conveniente e adatto a chi può tollerare oscillazioni della rata, oppure il mutuo a tasso fisso, per chi preferisce la certezza di un importo costante nel tempo.
In entrambi i casi, le condizioni attuali restano accessibili e per chi ha acceso un finanziamento a condizioni meno favorevoli, potrebbe essere il momento di valutare una surroga del mutuo verso istituti che oggi propongono offerte più competitive.
| Banca | Tasso | Rata | Taeg |
|---|---|---|---|
| Crédit Agricole Italia | 2,99% | € 421,06 | 3,32% |
| Credem | 2,99% | € 421,06 | 3,37% |
| Banco BPM | 3,20% | € 432,47 | 3,47% |
| Banco di Desio e della Brianza | 3,30% | € 437,96 | 3,52% |
| Intesa Sanpaolo | 3,41% | € 444,04 | 3,61% |
| Webank | 3,50% | € 449,04 | 3,61% |
| Banca Monte dei Paschi di Siena | 3,40% | € 443,48 | 3,66% |
| BNL - Gruppo BNP Paribas | 3,40% | € 443,48 | 3,86% |
| BPER Banca | 3,60% | € 454,65 | 3,87% |
| BBVA | 3,70% | € 460,28 | 3,96% |
Non sembra arrestarsi la domanda di mutui casa da parte dei più giovani. Secondo gli ultimi dati disponibili dell'Osservatorio Mutui di Segugio.it, nel secondo trimestre 2026 le richieste di finanziamento presentate da questa fascia di età costituiscono il 41,6% del totale. Ecco una simulazione con le offerte migliori sia a tasso fisso che variabile.
Secondo l'ultimo Osservatorio Mutui di Segugio.it, la percentuale di mutui seconda casa è aumentata dall'8,1% al 10,7%, indicando un rinnovato interesse per gli investimenti immobiliari. Gli italiani prediligono ancora i mutui a tasso fisso, che garantiscono rate costanti nel tempo, rispetto a quelli a tasso variabile, che possono offrire iniziali vantaggi economici ma comportano rischi legati alle fluttuazioni del mercato.
Un bonus volumetria dedicato agli interventi su edifici privati. È questa l'agevolazione a cui sta lavorando il Governo nel quadro del Piano Casa, entrato in vigore lo scorso 8 maggio tramite il decreto 66/2026. Si tratta di una misura che consentirà di aumentare fino al 35% il volume degli edifici che rientrano nei programmai di edilizia convenzionata a canone calmierato. Ecco cosa sapere.
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