Immobili: il segmento del lusso resiste alla stretta fiscale

Tra scarsità di offerta, prezzi che toccano i 35 mila euro al metro quadro e una domanda internazionale che diventa più d’élite, Milano consolida il suo status di metropoli globale, capace di competere con Londra e Parigi anche senza l'effetto "corsa ai ripari" dei benefici fiscali.

Un mercato del lusso che non teme il fisco: l'effetto flat tax

Il mercato immobiliare di lusso milanese mostra una solida resilienza, anche considerata la debolezza della congiuntura. Sorprende la tenuta del comparto di fronte al cambiamento del quadro fiscale: l’innalzamento della cosiddetta flat tax per i nuovi residenti stranieri, passata da 200 mila a 300 mila euro annui per un periodo di 15 anni.

Chi prevedeva una fuga di capitali o un crollo dell’interesse sembra destinato a ricredersi. Uno scenario favorito - tra le altre cose - dai tassi bassi dei mutui casa, che facilitano l'accesso al credito per chi intende acquistare una seconda casa o un immobile con finalità di investimento.

Secondo le analisi prevalenti tra gli analisti, gran parte di coloro che desideravano beneficiare dello scudo fiscale hanno già completato il trasferimento, spinti anche dalle prime restrizioni varate all'inizio del 2025.

Il picco dei 1.242 richiedenti registrato nel 2023 – alimentato massicciamente dalla fuga da Londra post-Brexit e dalla cancellazione dei regimi non-dom nel Regno Unito – ha lasciato spazio a una fase di normalizzazione.

Meno quantità, più qualità: l'identikit del nuovo acquirente casa

La vera metamorfosi, segnala un’analisi di Milano Finanza, non riguarda il numero degli scambi, ma la caratura degli investitori. Se i richiedenti diminuiscono quantitativamente, la loro capacità di spesa è in netto aumento. Si assiste a una precisa selezione: chi sceglie Milano oggi dispone di patrimoni ancora più ingenti e punta a immobili di estremo prestigio.

L’appeal fiscale dell’Italia, del resto, non è svanito con il rincaro della flat tax. Il Belpaese rimane un safe haven grazie a una tassazione sulle donazioni e sulle successioni estremamente competitiva rispetto al resto d'Europa. Questo garantisce che il rallentamento della domanda sia solo superficiale, senza intaccare il valore reale del mattone residenziale di pregio.

Case, la piramide del lusso: dinamiche a tre velocità

Il mercato milanese non è un blocco monolitico, ma si divide in tre segmenti ben distinti.

La fascia del lusso (oltre 6 milioni di euro), con il vertice della piramide, dominato da acquirenti internazionali ultra-high-net-worth. In questa fascia la resilienza è massima.

Quindi vi è la categoria Top (da 3 a 6 milioni di euro). Anche in questo caso la domanda tiene, focalizzata su location primarie e finiture di altissimo livello.

Infine la fascia Media (da uno a 3 milioni di euro). È l’unico comparto che mostra segni di prudenza. Essendo alimentato prevalentemente da una domanda domestica o da professionisti che guardano con più attenzione al rapporto qualità-prezzo, risente maggiormente del clima di incertezza e del costo del denaro.

In questo scenario, il Quadrilatero della Moda, il Centro Storico e la zona Venezia-Duse si confermano le roccaforti del pregio, mentre quartieri come Brera e Magenta mostrano segnali di maggiore volatilità.

Mercato del lusso: l'offerta tra scarsità e rigenerazione

Il vero collo di bottiglia del mercato milanese resta la cronica mancanza di prodotto all'altezza delle aspettative internazionali. L’offerta disponibile è spesso obsoleta o non coerente con i canoni estetici e tecnologici richiesti da chi investe decine di milioni di euro.

La soluzione sta arrivando dagli investitori istituzionali, che stanno spostando il focus dalla riconversione di uffici alla riqualificazione di interi edifici storici.

I dati dell'ultimo Osservatorio Tirelli & Partners fotografano una crescita costante, ma più lenta. I prezzi richiesti continuano a salire con una media dello 0,85%, con punte dello 0,9% per il nuovo e ristrutturato.

Tuttavia, emerge una discrepanza: a fronte di un aumento dei prezzi di listino dell’1,5%, i prezzi di chiusura effettivi sono cresciuti solo dello 0,1%. Questo è dovuto a un aumento dello sconto medio in fase di trattativa, arrivato all'8,6%.

Le tre vendite più rilevanti dell'ultimo semestre hanno superato complessivamente i 23 milioni di euro, con valori al metro quadro compresi tra i 18 e i 23 mila euro.

È impressionante notare il salto temporale: solo cinque anni fa, per immobili di pari livello, si spendevano tra i 10.900 e i 13.800 euro. Oggi, in zone come il Quadrilatero o il Centro Storico, le punte oltre i 35 mila euro al mq non sono più miraggi, ma realtà consolidate che allineano Milano alle grandi metropoli mondiali.

Locazioni: il riassestamento post-pandemia

Anche il mercato degli affitti di lusso sta vivendo una fase di normalizzazione dopo l'euforia degli scorsi anni. L'offerta di abitazioni di alta qualità si è rarefatta, poiché i migliori immobili sono stati assorbiti dai nuovi residenti arrivati tra il 2023 e il 2024.

I canoni rimangono comunque elevatissimi: i "Top rents" hanno superato i 750 euro al metro quadro all'anno in tutta la città, con picchi di 1.100 euro nel Quadrilatero.

Tuttavia, l'approccio degli inquilini è diventato più selettivo: nella fascia media (40-90 mila euro annui di canone), se un contratto non viene concluso entro i primi 3-4 mesi, i proprietari sono spesso costretti a ritoccare il canone verso il basso anche del 10%.