Quanto costa comprare un trilocale? Il reddito necessario città per città

Comprare casa nelle grandi città italiane è diventato sempre più difficile e il prezzo al metro quadro è soltanto uno dei fattori da valutare. A determinare la reale possibilità di acquisto concorrono di fatto anche il reddito della famiglia, la liquidità accumulata per l’anticipo e, non da ultimo, il costo del mutuo con cui si finanzia la parte restante.

Una mappa delle otto principali città del Paese, quartiere per quartiere, aiuta a capire dove un trilocale sia ancora alla portata di un nucleo con entrate nella media.

Il tema della sostenibilità abitativa, ormai centrale nel dibattito europeo, non riguarda più soltanto i giovani alle prese con affitti elevati e percorsi lavorativi incerti, ma coinvolge sempre di più anche le famiglie con un’occupazione stabile, alle prese con quotazioni cresciute, in molte zone urbane, a un ritmo ben superiore a quello delle retribuzioni.

Da qui parte l’analisi pubblicata da L’Economia del Corriere della Sera, con l’obiettivo di tradurre in cifre concrete la distanza tra stipendi e mercato.

L’indagine prende come profilo di riferimento una famiglia tipo con un reddito netto pari al massimo a una volta e mezza l’imponibile medio dei lavoratori dipendenti del comune, escludendo i redditi da pensione, e ipotizza in chiave prudenziale un mutuo a tasso fisso del 4% della durata di 30 anni.

Ne emerge che a Milano, per un trilocale, occorrono in media circa 4.400 euro netti al mese e 128.000 euro di liquidità iniziale, mentre a Roma l’asticella scende a circa 3.000 euro di reddito e 77.000 euro di risparmi: importi impegnativi, considerando che, una volta pagata la rata, il bilancio familiare deve ancora sostenere spese come quelle per alimentari ed energia.

È Firenze, più ancora del capoluogo lombardo, la città in cui il rapporto tra redditi e prezzi appare più squilibrato: solo cinque delle dodici macroaree restano sotto la soglia di spesa sostenibile di circa 339.000 euro, mentre il centro storico e le zone più ambite dai turisti risentono della forte domanda da investimento, al punto che a Bellosguardo il budget della famiglia tipo vale appena 54 metri quadri.

A Milano, nonostante un tetto di spesa di circa 483.000 euro, risultano escluse 11 macroaree su 31, in pratica il centro e gran parte del semicentro, e all’interno della Cerchia dei Navigli quella cifra consente di acquistare poco più di 40 metri quadri. Le opportunità si spostano così verso Città Studi, Maggiolina e piazzale Istria, fino a Baggio, dove basta un reddito annuo di poco superiore ai 30.000 euro, purché accompagnato da un anticipo di circa 75.000 euro.

Nella Capitale dieci zone di pregio restano comunque escluse, dal Centro ai Parioli fino a Trastevere e all’Aventino, mentre la frontiera della sostenibilità passa per Gregorio VII e in periferia il reddito necessario può ridursi anche della metà.

A Napoli, a Chiaia, Posillipo e al Vomero il budget si ferma a 62 metri quadri e la zona più cara effettivamente accessibile è Camaldoli. Il quadro cambia invece a Genova, Bologna e Palermo, dove un trilocale da 75 metri quadri risulta sostenibile in ogni zona, centro compreso.

Accanto a reddito e prezzi esiste però una variabile in grado di cambiare le previsioni, ovvero il costo del finanziamento e il 4% ipotizzato nell’analisi rappresenta uno scenario volutamente cauto rispetto alle condizioni oggi disponibili.

Simulando su Segugio.it la richiesta di un impiegato di 35 anni residente a Milano, con un reddito di 2.600 euro mensili, per un mutuo prima casa di 100.000 euro a 30 anni su un immobile da 200.000 euro, la migliore proposta a tasso fisso presenta un TAN del 2,95% e un TAEG del 3,23%, con una rata di circa 420 euro al mese.

Con lo stesso importo e la stessa durata, un tasso del 4% porterebbe la rata a circa 480 euro: una differenza di 60 euro al mese che, sull’intero piano di ammortamento, vale oltre 21 mila euro di interessi in meno. A parità di stipendio, quindi, un tasso più contenuto permette di sostenere un finanziamento più consistente e di avvicinarsi a quartieri che, sulla carta, sembravano esclusi.

Prima di scegliere conviene valutare non solo il tasso ma anche TAEG, spese di istruttoria e perizia, durata e anticipo, ricordando che molte offerte hanno una validità limitata nel tempo. Su Segugio.it è possibile confrontare in pochi minuti le migliori offerte di mutuo proposte dagli istituti di credito partner e individuare quella più adatta al proprio profilo e alla zona in cui si desidera acquistare casa.