Finanziamenti sempre più lunghi: un mutuo su due dura almeno 30 anni

Mutui sempre più lunghi per mantenere la rata entro livelli sostenibili. È una delle tendenze che stanno caratterizzando il mercato dei mutui casa, alla luce dell’incertezza economica e della difficoltà di far quadrare i conti in un contesto di accelerazione dell’inflazione, non accompagnata da una crescita analoga dei salari.

Secondo l’ultima Regional Bank Lending Survey della Banca d’Italia, relativa al secondo semestre del 2025, la quota delle nuove erogazioni con durata pari o superiore a 30 anni è salita al 49,5%, dal 44,3% del 2024.

Un aumento di oltre cinque punti percentuali in un solo anno, che porta ormai quasi un nuovo finanziamento su due ad avere una scadenza di almeno tre decenni. La stessa indagine segnala che nel 2025 è cresciuta anche la durata media dei mutui erogati, tornata su valori di poco inferiori a 25 anni.

Non si tratta, però, di un generale allentamento delle condizioni di accesso al credito. Secondo Banca d’Italia, nel secondo semestre del 2025 le politiche di offerta dei mutui sono rimaste sostanzialmente invariate in tutte le macroaree del Paese. Anche il rapporto tra finanziamento e valore dell’immobile, il cosiddetto loan-to-value, si è mantenuto stabile, vicino al 70%.

Dietro l’aumento delle durate c’è soprattutto l’esigenza di contenere la rata del mutuo. A parità di capitale finanziato e di tasso, distribuire il rimborso su 30 o 35 anni anziché su 20 o 25 consente infatti di ridurre l’esborso mensile e può facilitare l’accesso al credito, soprattutto quando il rapporto tra rata e reddito si avvicina ai limiti considerati sostenibili dalla banca.

Il vantaggio immediato ha però un costo. Più lunga è la durata, maggiore è il periodo durante il quale maturano gli interessi e, quindi, più elevato può diventare l’esborso complessivo sostenuto dal mutuatario. Una rata più bassa, in altre parole, non equivale necessariamente a un mutuo più conveniente.

Per questo, quando si confrontano due finanziamenti, accanto all’importo della rata è importante considerare anche la durata e il TAEG, che tiene conto non soltanto degli interessi ma anche di una serie di costi connessi al finanziamento.

A rendere più articolata la scelta contribuisce l’attuale scenario dei tassi. Dopo avere aumentato di 25 punti base i tassi di riferimento a giugno 2026, la BCE a luglio ha lasciato il costo del denaro invariato: il tasso sui depositi è rimasto al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello sulle operazioni di rifinanziamento marginale al 2,65%.

Sul mercato dei mutui, intanto, il variabile presenta nuovamente in alcuni casi un vantaggio iniziale rispetto al fisso, ma il tasso di partenza è soltanto uno degli elementi da considerare, perché le due formule trasferiscono sul mutuatario rischi differenti.

Con il fisso, il tasso viene stabilito al momento della sottoscrizione e rimane invariato per l'intera durata del finanziamento. Il vantaggio è soprattutto la certezza: il mutuatario conosce fin dall’inizio l’importo della rata e può programmare con maggiore facilità il proprio bilancio.

Con il variabile, invece, il tasso segue l’andamento del parametro previsto dal contratto, generalmente l’Euribor, al quale viene aggiunto lo spread applicato dalla banca. La rata iniziale può quindi essere inferiore a quella di un fisso, ma può aumentare se il parametro di riferimento sale.

La convenienza non può dunque essere valutata soltanto sulla base della fotografia del momento. Su un mutuo trentennale, una differenza iniziale favorevole al variabile può produrre un risparmio se i tassi rimangono stabili o diminuiscono, ma può ridursi o scomparire in presenza di successivi rialzi.

La maggiore prevedibilità continua, infatti, a orientare nettamente le preferenze dei consumatori. Secondo l’Osservatorio di Mutuionline.it, la stragrande maggioranza dei preventivi richiesti dagli utenti continua a riguardare mutui a tasso fisso.

La scelta è particolarmente significativa proprio in presenza di durate sempre più lunghe. Più si estende il piano di ammortamento, maggiore è infatti l’orizzonte temporale nel quale un mutuo variabile resta esposto alle oscillazioni dei tassi.

Chi dispone di un reddito stabile, ma di margini limitati per assorbire un eventuale aumento della rata può quindi attribuire un valore maggiore alla certezza offerta dal fisso. Il mutuo a tasso variabile può invece essere preso in considerazione da chi parte da un bilancio familiare più flessibile ed è disposto ad accettare oscillazioni future in cambio di condizioni iniziali potenzialmente più convenienti.

La scelta del mutuo non si esaurisce, quindi, nel confronto tra fisso e variabile. L'aumento dei finanziamenti di almeno 30 anni mostra quanto la durata sia diventata una leva decisiva per rendere sostenibile la rata.

Allungare il piano può essere utile quando permette di mantenere l’esborso mensile compatibile con il reddito familiare, ma bisogna verificare quanto questa scelta aumenti gli interessi complessivamente versati.

Allo stesso modo, scegliere il variabile perché oggi presenta un tasso iniziale inferiore richiede di valutare l’effetto che un eventuale rialzo potrebbe avere sulla rata.

Prima di sottoscrivere il contratto diventa quindi fondamentale confrontare più offerte, considerando insieme interessi, importo della rata, durata e costo totale del finanziamento, dato che anche pochi decimali di tasso e qualche anno aggiuntivo di rimborso possono tradursi, nel lungo periodo, in differenze rilevanti.

Su Segugio.it è possibile confrontare le migliori offerte di mutuo proposte dalle banche partner e scegliere quella più adatta alle proprie esigenze.