I calcoli da fare prima di accendere un mutuo

Una delle variabili più importanti da tenere in considerazione quando si accende un mutuo è la percentuale di finanziamento richiesto rispetto al valore dell’immobile.

Normalmente le banche concedono fino all’80% del minor valore tra quello di perizia e il prezzo di compravendita. È il loan to value, di cui avevamo parlato approfonditamente nella nostra news di qualche tempo fa: "Loan to value: con le nuove direttive potrebbe superare l’80%".

L’indice che misura il rapporto tra i due valori sarà determinante per definire lo spread applicato dall’istituto di credito: entro il 50%, la banca offre le migliori condizioni di finanziamento, che diventeranno più onerose man mano che la percentuale sale. In pochi casi le banche concedono un mutuo che copre il 100% del valore dell’immobile, e a un costo decisamente più alto come contropartita dell’alta rischiosità del finanziamento.  

Da parte del cliente, il calcolo dell’ammontare del mutuo richiesto e degli importi mensili dovranno consentire la sicurezza di mantenere una rata sostenibile per evitare di cadere nell’insolvenza e quindi nel pagamento di una parte di mora. Il calcolo più frequente, di norma dettato anche dalla banca, è che la rata mensile non superi il 33% delle entrate, emolumenti o pensione.

È di questi giorni la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto legislativo in attuazione della direttiva 2014/17/UE, Mortgage credit directive o Direttiva Mutui. Riguardo ai contratti di credito ai consumatori che hanno a oggetto beni immobili residenziali, la legge conferma l’estensione a 18 mesi di rate mensili non pagate (rispetto alle 7 della versione iniziale) la soglia oltre la quale si ha “inadempimento” da parte del consumatore, con il rischio del pignoramento della casa da parte della banca senza passate dal tribunale. 

Il decreto, che è entrato in vigore a partire dal 4 giugno 2016, prevede dunque che le parti possono convenire attraverso clausola espressa che in caso di inadempimento il consumatore restituisca o trasferisca il bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, al fine di estinguere l’intero debito, anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo. La stessa legge prevede inoltre l’assistenza obbligatoria di un consulente per il consumatore che intenda sottoscrivere questa clausola.

Un altro limite caratteristico che le banche pongono ai finanziamenti concessi a garanzia di ipoteca riguarda l’età del contraente: la maggior parte degli istituti nel nostro Paese prevede che al termine del contratto il richiedente non abbia superato i 75 anni e solo in rari casi gli 80 anni.

È andata invece diversamente in Gran Bretagna, dove la sempre più frequente richiesta di credito da parte di anziani per acquistare casa ha indotto la finanziaria Nationwide a spostare a 85 anni la soglia massima di età che il richiedente deve avere al termine del rimborso del finanziamento.

È bastato poco perché altri istituti seguissero l’esempio della Nationwide, non sempre per soddisfare la domanda di un pubblico più maturo ma anche per far fronte al rialzo dei prezzi delle case che impongono una disponibilità di denaro più alta. La banca Halifax ha infatti spostato lo stesso limite a 80 anni, anche in considerazione dell’alzarsi dell’età media di chi chiede un mutuo.

La decisione di Halifax è stata supportata da una ricerca fatta ad hoc, dalla quale emerge che un intervistato su tre si propone di continuare a lavorare anche dopo la pensione per far fronte alle rate del mutuo. La formula preferita di finanziamento è quella che riduce gli importi mensili pur allungando il periodo del finanziamento.

Accendere comunque un mutuo con i tassi più vantaggiosi sul mercato conviene certamente a chi ha in mente di acquistare un immobile; grazie a Segugio.it è possibile confrontare le offerte dei principali istituti di credito e trovare la soluzione più idonea alle proprie esigenze di spesa.

Anche chi ha già un mutuo e non è soddisfatto delle proprie condizioni di pagamento, può ricorrere alla surroga, la modalità con cui è possibile trasferire a costo zero il proprio mutuo da una banca ad un'altra, modificando i parametri del mutuo stesso. Anche in questo caso, Segugio.it offre la possibilità di comparare le offerte di surrogazione degli istituti convenzionati.