Affitto con riscatto e mutuo: ecco come integrare le soluzioni per comprare casa

Quando si affronta il percorso per l'acquisto della prima casa, la principale criticità, soprattutto per i giovani che non hanno alle spalle una famiglia facoltosa, riguarda il versamento dell'anticipo iniziale.

Gli istituti di credito finanziano solitamente fino all'80% del valore della perizia dell'immobile tramite i mutui ipotecari tradizionali, lasciando a carico dell'acquirente il restante 20%, oltre alle spese per tasse e mediatori.

Piuttosto che considerare l'affitto con riscatto e il mutuo casa come due strade alternative e concorrenziali, è possibile valutarli come strumenti complementari da integrare in una sequenza temporale ben strutturata.

La formula del rent-to-buy si rivela, infatti, un efficace strumento ponte per preparare l'accesso al credito. L'istituto resta un mercato contenuto per via di cavilli burocratici e incertezze fiscali, ma rappresenta la soluzione ideale per chi intende consolidare la propria posizione lavorativa per poi richiedere un mutuo a condizioni favorevoli.

La struttura del rent to buy è disegnata per facilitare il successivo intervento dell'istituto di credito. Il contratto stabilisce il pagamento di un canone mensile composto da due componenti distinte, individuate chiaramente nella scrittura privata o nell'atto notarile: una quota viene corrisposta come compenso per il godimento dell'immobile, mentre la restante parte costituisce un acconto diretto sul prezzo finale di compravendita.

Il settimanale Moneta ha riportato alcuni casi tipo che fanno comprendere il funzionamento di questo meccanismo combinato su un'abitazione ipotetica da 200 mila euro. L'acquirente concorda un periodo di locazione di tre anni pagando mille euro al mese. Di questa somma, 500 euro coprono l'affitto puro e altrettanti vengono accantonati come anticipo.

Nei 36 mesi previsti dal contratto, l'inquilino accumula complessivamente 18 mila euro di acconto prezzo su un totale versato di 36 mila euro. Al momento di effettuare il riscatto e rogitare l'immobile, l'acquirente non dovrà più richiedere un mutuo per l'intero importo di 200 mila euro, bensì per la cifra residua di 182 mila euro, presentando alla banca un capitale di partenza già corrisposto al venditore.

Riflettere sull'integrazione tra le due soluzioni richiede un calcolo accurato dell'impatto finanziario totale nel tempo. Prendendo come riferimento le analisi pubblicate sul settimanale Moneta, è possibile misurare la sostenibilità economica dell'operazione.

Chi accede subito a un finanziamento ipotecario ventennale per 160 mila euro, versando di tasca propria 40 mila euro di liquidità immediata, sostiene una rata mensile di 859 euro ipotizzando un TAN del 2,95%. Il costo totale dell'operazione a fine piano di ammortamento si atterrà a 222.008 euro.

Chi sceglie invece l'integrazione progressiva, partendo con tre anni di rent-to-buy e proseguendo con un mutuo a 17 anni per i restanti 182 mila euro allo stesso saggio del 2,95%, paga una rata mensile di 883 euro. Sommando l'affitto del triennio, gli acconti maturati e il costo del mutuo residuo, l'esborso globale ammonta a 227.186 euro.

La maggiorazione finale è di appena 5.178 euro: un costo minimo se si considera che l'acquirente ottiene tre anni di tempo per stabilizzare il proprio reddito e accumulare il capitale senza rinunciare ad abitare subito nell'immobile desiderato.

L'integrazione riuscita tra affitto con riscatto e mutuo poggia sulla massima trasparenza contrattuale e sulla pianificazione a lungo termine. Per garantire la piena sicurezza della transazione, la normativa prevede la trascrizione del rent-to-buy nei registri immobiliari, offrendo all'acquirente uno scudo legale valido fino a dieci anni contro eventuali pignoramenti o ipoteche a carico del proprietario.

È essenziale tuttavia ricordare che la banca non eroga il mutuo sulla fiducia iniziale, ma valuterà il merito creditizio del richiedente soltanto al momento della domanda di riscatto. Durante la fase di affitto è quindi fondamentale mantenere un profilo finanziario solido e privo di segnalazioni negative, così da garantire la perfetta conclusione del percorso di acquisto della casa.