Compravendite in crescita. I mutui guidano la riscossa del mercato immobiliare

Secondo l’ultima analisi di Abitare Co, basata sui dati dell’OMI (Agenzia delle Entrate), il 2025 si è concluso con ben 765.284 transazioni, segnando un incremento del +6,4% rispetto al 2024. Un dato che conferma come l'immobile resti il bene rifugio per eccellenza, complice la situazione dei tassi di interesse che favorisce l’accesso al credito.

Mappa del mercato immobiliare: Bologna corre, Firenze frena

L’analisi territoriale rivela un'Italia a due velocità, dove alcune città metropolitane stanno vivendo una vera e propria "nuova giovinezza" immobiliare.

A guidare la classifica delle città più dinamiche c’è Bologna, con un balzo in avanti del 17% in termini di compravendite (6.090 contratti siglati). Segue a ruota Palermo (+9,8%), che dimostra come il mercato del Sud sia in forte fermento, grazie anche a prezzi ancora accessibili che attirano giovani coppie e investitori. Torino (+6,8%) e Roma (+6,3%) si rivelano mercati solidi e liquidi, capaci di assorbire l'offerta residenziale con rapidità.

Milano e Firenze: dati immobiliari a confronto

Milano chiude con un progresso nell’ordine del 4,9% (oltre 25 mila transazioni). Sebbene la crescita sia inferiore a quella di Bologna, il dato meneghino è significativo se rapportato ai prezzi record della città.

In controtendenza, invece, Firenze, che registra un -14%. Il capoluogo toscano sembra soffrire di un "effetto saturazione": i prezzi elevati (4.600 euro/mq) e una scarsa rotazione degli immobili in vendita stanno spingendo i potenziali acquirenti verso l'hinterland o verso soluzioni meno onerose. Se le compravendite corrono, i prezzi non restano a guardare. A livello nazionale, il valore degli immobili è cresciuto mediamente del 4,6%.

Milano, la città più cara nel 2025

Milano si conferma la città più cara d'Italia, superando la soglia psicologica dei 5.700 euro al metro quadro. Comprare un trilocale da 90 mq sotto la Madonnina richiede oggi un investimento medio di oltre 510 mila euro, rendendo il ricorso al credito non solo una scelta, ma una necessità assoluta per la quasi totalità degli acquirenti.

Il fattore mutui sostiene il mercato

Molti analisti si chiedono come sia possibile una crescita del 6,4% in presenza di prezzi crescenti. La risposta risiede nel mercato creditizio di marzo 2026.

Dopo il ciclo di tagli da parte della BCE, gli ultimi mesi sono stati all’insegna della stabilità. Con il tasso di riferimento sui depositi attestato al 2,00%, le banche hanno ripreso a farsi concorrenza, riducendo gli spread commerciali.

Oggi i migliori mutui a tasso variabili, segnala l’ultimo Osservatorio Mutui di Segugio.it, si posizionano intorno al 2,29%, mentre per il fisso non si va oltre il 3,95%. Condizioni che aprono il mercato del credito a un elevato numero di italiani.

I dati di Abitare Co. sottolineano il focus sulle nuove costruzioni. Gli acquirenti sono sempre più orientati verso immobili in classe A o B, che permettono di accedere ai cosiddetti Mutui Green, caratterizzati da tassi agevolati e sconti sullo spread, compensando in parte l'aumento del prezzo d'acquisto dell'immobile.

Mercato immobiliare: cosa aspettarsi nei prossimi mesi?

La fotografia scattata dagli analisti ci consegna un mercato maturo. Per chi deve comprare casa oggi, la parola d'ordine è confronto. Con prezzi medi che a Bologna toccano i 3.600 euro/mq e a Napoli i 3.100 euro/mq, anche una minima variazione del tasso d'interesse può spostare l'ago della bilancia della fattibilità economica.

La crescita delle compravendite dimostra che, nonostante le sfide, il sistema creditizio sta reggendo l'urto, offrendo soluzioni flessibili come i mutui a rate crescenti o i piani di ammortamento flessibili per gli under 36, che restano i principali protagonisti delle 765mila transazioni registrate.

Resta da capire come evolverà la situazione alla luce del nuovo conflitto in Medio Oriente. Qualora il prezzo del petrolio dovesse mantenersi su livelli elevati, spingendo in alto l’inflazione, vi sarebbe il rischio di una stretta ai tassi ufficiali da parte della BCE, con un impatto inevitabile anche per i tassi sui mutui casa.