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Ogni decisione in merito a concedibilità e relative condizioni dei mutui presentati è demandata agli istituti eroganti. Il mancato pagamento di un mutuo comporta il rischio di perdita dell'immobile a garanzia.


Il mutuo casa

Come definito all'art. 1813 del Codice Civile, il mutuo è "il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità". Si tratta di un "contratto reale", che cioè si perfeziona con la consegna del denaro o delle cose fungibili, ed è un "contratto di durata", perché va determinato un termine temporale per la restituzione. Il mutuo quindi è un contratto di prestito in cui le parti in gioco sono il mutuante (chi dà in prestito) e il mutuatario (chi prende in prestito), e che spesso ha un vincolo di destinazione poiché viene specificato come dovrà essere utilizzato il denaro prestato. Fra le varie destinazioni possibili i mutui per l'acquisto della prima o della seconda casa costituiscono la fetta maggiore: si parla in questi casi di mutuo immobiliare, che è appunto un prestito concesso per soddisfare esigenze di denaro collegate all'acquisto di un immobile.
I mutui erogati dagli istituti di credito (o mutui bancari) sono soprattutto mutui immobiliari, ma esistono altre tipologie come ad esempio il mutuo per ristrutturazione concesso quando si finanziano opere di ristrutturazione; il mutuo per liquidità che è un mutuo senza vincolo di destinazione a metà fra un mutuo ipotecario e un prestito personale, richiedibile da chi possiede un immobile non ipotecato offerto a garanzia del prestito; il mutuo chirografario, il mutuo surroga.
Spesso i mutui immobiliari raggiungono importi di un certo livello che, di norma, non superano mai un determinato ammontare di denaro tale per cui il rimborso annuale sia al massimo pari al 30% del reddito del richiedente. Ciò vuol dire che se il mutuatario ha un reddito annuo di 100 non potrà ottenere mutui i cui rimborsi superino il costo annuale di 30: l'importo massimo erogabile si calcola quindi a partire dall'importo della rata di rimborso. Usa il nostro calcolatore per fare il calcolo della rata del mutuo e stabilisci qual è l'importo massimo finanziabile per te; poi confronta i mutui on line e richiedi il mutuo più in linea con il tuo importo massimo finanziabile.

Il mutuo prima casa è un prestito ipotecario richiesto alla banca per acquistare un immobile da destinare tipicamente ad abitazione principale. Il rimborso avviene con rate di importo predefinito in sede di contratto: nel caso di mutuo a tasso fisso, oppure con rate di importo che cambia nel tempo nel caso di mutuo a tasso variabile, la cui rata può aumentare o ridursi in base all’andamento dell’indice di riferimento Euribor o BCE a cui il tasso variabile è legato.
Proprio per la sua particolare finalità, acquistare un immobile come prima casa dà la possibilità agli acquirenti di beneficiare di importanti vantaggi sulla tassazione applicata: imposta di registro al 2% per chi acquista da privato e Iva ridotta al 4% in caso di acquisto da impresa con vendita soggetta a Iva.  

Il titolare di un mutuo prima casa può inoltre detrarre ai fini Irpef diverse voci di spesa legate all’apertura del mutuo e al suo pagamento nel corso del tempo: dalle spese sostenute per la perizia a quelle dell’istruttoria, fino all’onorario del notaio per un massimo di 4.000 euro. Inoltre, è sempre possibile detrarre gli interessi passivi in misura pari al 19% del costo sostenuto sul mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale.

Per considerare un mutuo come prima casa, occorre che l’immobile rispetti precisi requisiti:

  • non deve essere di lusso;
  • l’acquirente deve essere una persona fisica;
  • non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune, e, su tutto il territorio nazionale, non deve essere titolare di diritti proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su altro immobile acquistato anche dal coniuge con agevolazione prima casa.
  • l’acquirente deve avere la residenza nel comune dell’immobile o la deve portare lì entro 18 mesi dal rogito (pena decadenza delle agevolazioni).

Il tempo medio per ottenere un mutuo, a partire dalla consegna alla banca prescelta della documentazione necessaria fino ad arrivare all’erogazione della somma, varia dai 3 ai 5 mesi.
Le tempistiche cambiano molto anche a seconda dell’istituto di credito e della città in cui avviene la stipula, in considerazione dei carichi di lavoro delle filiali legati solitamente alla particolare convenienza del mutuo offerto.
In genere, dalla presentazione della domanda con i documenti, trascorrono circa 20 giorni prima che la banca comunichi la decisione di accogliere o rifiutare la richiesta.

Il procedimento per arrivare ad ottenere un mutuo non è semplice e prevede diversi passaggi essenziali, sintetizzabili in:
  • richiesta e consegna della documentazione necessaria;
  • istruttoria e delibera reddituale;
  • perizia;
  • delibera finale;
  • erogazione del mutuo.

Una volta inoltrata la documentazione richiesta alla banca, questa esprime un primo parere di fattibilità sulla base della posizione reddituale, del valore dell’immobile e del rapporto tra la rata e il reddito.

L’istruttoria è il procedimento di analisi documentale con cui la banca fa le sue valutazioni sul richiedente, per verificare la sua storia creditizia e la capacità di reddito, e appurare che sia in possesso di tutti i requisiti necessari per far fronte al regolare rimborso delle rate del mutuo.
La perizia è invece il procedimento ad opera di un tecnico scelto dalla banca con cui si determina in modo preciso il valore dell’immobile sul mercato immobiliare e la sua conformità urbanistica e catastale.
A questo punto la banca può deliberare l’erogazione della somma, che comunicherà al cliente concordando la data dell’atto di compravendita e contestuale stipula del contratto di mutuo.
La stipula dell’atto di mutuo avviene in forma pubblica davanti al notaio, alla presenza di un incaricato della banca erogante e del mutuatario che acquista la casa. Con il contratto di mutuo viene costituita un’ipoteca sull’immobile a favore della banca attraverso l’iscrizione ipotecaria, il cui costo è a carico sempre del mutuatario.

Prima di dare inizio al procedimento necessario per ottenere la delibera di un mutuo, la banca fa le sue valutazioni sul richiedente il finanziamento e sull’immobile (il cui valore è alla base dell’ipoteca concessa a garanzia del mutuo).
Ecco che la banca vaglia prima una serie di documenti, tra cui:
  • certificato di nascita;
  • certificato di stato civile;
  • eventuale estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
  • compromesso;
  • planimetria dell'immobile e delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
  • certificato di abitabilità;
  • ultimo atto di acquisto dell'immobile;

Una volta ottenuta tutta la documentazione necessaria, la banca valuta la capacità di reddito del suo interlocutore e la sua solvenza. Nel primo caso, verifica che il rapporto tra la rata e il reddito sia sostenibile e che si attesti circa a un terzo del reddito mensile. Quindi la banca verifica che il futuro mutuatario non abbia una segnalazione alla Centrale dei rischi, relativa ad inadempienze su finanziamenti pregressi.
Infine, la banca valuta anche l’età del richiedente affinché non risulti superiore ai 75 o, per alcuni istituti, agli 80 anni al termine del finanziamento.

Se si hanno meno di 36 anni e un Isee entro i 40.000 euro, è possibile ottenere un mutuo prima casa a condizioni agevolate. Aderendo infatti al Fondo di garanzia prima casa, si potrà ottenere una garanzia statale fino all’80% della quota capitale del mutuo concesso a tassi agevolati, su un importo che superi l’80% del prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori.
In sostanza, si potrà richiedere fino al 100% del prezzo di acquisto senza versare alla banca alcun anticipo.

A stabilirlo è stato il decreto-legge n. 73/2021, noto come Decreto Sostegni-bis e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021, mentre la successiva Legge di Bilancio 2022 ne ha prorogato la validità agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

I giovani che intendessero acquistare una prima casa hanno diritto anche a una serie di agevolazioni fiscali sull’acquisto, oltre che a un tasso calmierato sui mutui, perché il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), così come pubblicato trimestralmente dal MEF.
I benefici goduti per l’acquisto di una prima casa che rispetti ogni requisito, sono estesi anche alle pertinenze, acquistate contestualmente oppure con atto separato

Per i giovani con un Isee superiore ai 40.000, rimane comunque la possibilità di accedere al Fondo prima casa usufruendo del 50% della garanzia dello Stato, così come previsto originariamente.

Per accedere a un finanziamento prima casa è necessario essere in possesso di precisi requisiti base, legali ed economici. Nello specifico i requisiti legali sono:
  • aver compiuto 18 anni di età;
  • essere residenti o avere il domicilio fiscale in Italia;
  • essere cittadini italiani o della Comunità Europea o extra-comunitaria (a quanti non hanno la cittadinanza italiana viene richiesto un periodo minimo di residenza stabile e continuativa in Italia).

Esiste anche il requisito dell’età massima per accedere a un mutuo: tipicamente richiedono che alla conclusione dell’ammortamento il mutuatario non superi i 75 o al massimo gli 80 anni di età.

Per quanto riguarda i requisiti economici, abbiamo invece:

  • la capacità per il mutuatario di rimborsare le rate nei tempi stabiliti;
  • il rapporto tra la rata e il reddito percepito che di norma non deve superare un terzo, così da garantire al mutuatario di non trovarsi in difficoltà qualora si presentassero spese extra.

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