Avvertenze legali
Ogni decisione in merito a concedibilità e relative condizioni dei mutui presentati è demandata agli istituti eroganti. Il mancato pagamento di un mutuo comporta il rischio di perdita dell'immobile a garanzia.
Come definito all'art. 1813 del Codice Civile, il mutuo è "il contratto col quale
una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose
fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie
e qualità". Si tratta di un "contratto reale", che cioè si perfeziona con la consegna
del denaro o delle cose fungibili, ed è un "contratto di durata", perché va determinato
un termine temporale per la restituzione. Il mutuo quindi è un
contratto di prestito in cui le parti in gioco sono il mutuante
(chi dà in prestito) e il mutuatario (chi prende in prestito),
e che spesso ha un vincolo di destinazione poiché viene specificato
come dovrà essere utilizzato il denaro prestato. Fra le varie destinazioni possibili
i mutui per l'acquisto della prima o della seconda casa costituiscono
la fetta maggiore: si parla in questi casi di mutuo immobiliare,
che è appunto un prestito concesso per soddisfare esigenze di denaro collegate all'acquisto
di un immobile.
I mutui erogati dagli istituti di credito (o mutui bancari) sono
soprattutto mutui immobiliari, ma esistono altre tipologie come
ad esempio il mutuo per ristrutturazione concesso quando si finanziano opere di ristrutturazione;
il mutuo per liquidità che è un mutuo senza vincolo di destinazione a metà
fra un mutuo ipotecario e un prestito personale,
richiedibile da chi possiede un immobile non ipotecato offerto a garanzia del prestito;
il mutuo chirografario, il mutuo surroga.
Spesso i mutui immobiliari raggiungono importi di un certo livello che, di norma,
non superano mai un determinato ammontare di denaro tale per cui il rimborso
annuale sia al massimo pari al 30% del reddito del richiedente.
Ciò vuol dire che se il mutuatario ha un reddito annuo di 100 non potrà ottenere
mutui i cui rimborsi superino il costo annuale di 30: l'importo massimo erogabile
si calcola quindi a partire dall'importo della rata di rimborso.
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Il titolare di un mutuo prima casa può inoltre detrarre ai fini Irpef diverse voci di spesa legate all’apertura del mutuo e al suo pagamento nel corso del tempo: dalle spese sostenute per la perizia a quelle dell’istruttoria, fino all’onorario del notaio per un massimo di 4.000 euro. Inoltre, è sempre possibile detrarre gli interessi passivi in misura pari al 19% del costo sostenuto sul mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale.
Per considerare un mutuo come prima casa, occorre che l’immobile rispetti precisi requisiti:
Una volta inoltrata la documentazione richiesta alla banca, questa esprime un primo parere di fattibilità sulla base della posizione reddituale, del valore dell’immobile e del rapporto tra la rata e il reddito.
L’istruttoria è il procedimento di analisi documentale con cui la banca fa le sue valutazioni sul richiedente, per verificare la sua storia creditizia e la capacità di reddito, e appurare che sia in possesso di tutti i requisiti necessari per far fronte al regolare rimborso delle rate del mutuo.
La perizia è invece il procedimento ad opera di un tecnico scelto dalla banca con cui si determina in modo preciso il valore dell’immobile sul mercato immobiliare e la sua conformità urbanistica e catastale.
A questo punto la banca può deliberare l’erogazione della somma, che comunicherà al cliente concordando la data dell’atto di compravendita e contestuale stipula del contratto di mutuo.
La stipula dell’atto di mutuo avviene in forma pubblica davanti al notaio, alla presenza di un incaricato della banca erogante e del mutuatario che acquista la casa. Con il contratto di mutuo viene costituita un’ipoteca sull’immobile a favore della banca attraverso l’iscrizione ipotecaria, il cui costo è a carico sempre del mutuatario.
Una volta ottenuta tutta la documentazione necessaria, la banca valuta la capacità di reddito del suo interlocutore e la sua solvenza. Nel primo caso, verifica che il rapporto tra la rata e il reddito sia sostenibile e che si attesti circa a un terzo del reddito mensile. Quindi la banca verifica che il futuro mutuatario non abbia una segnalazione alla Centrale dei rischi, relativa ad inadempienze su finanziamenti pregressi.
Infine, la banca valuta anche l’età del richiedente affinché non risulti superiore ai 75 o, per alcuni istituti, agli 80 anni al termine del finanziamento.
A stabilirlo è stato il decreto-legge n. 73/2021, noto come Decreto Sostegni-bis e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021, mentre la successiva Legge di Bilancio 2022 ne ha prorogato la validità agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.
I giovani che intendessero acquistare una prima casa hanno diritto anche a una serie di agevolazioni fiscali sull’acquisto, oltre che a un tasso calmierato sui mutui, perché il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), così come pubblicato trimestralmente dal MEF.
I benefici goduti per l’acquisto di una prima casa che rispetti ogni requisito, sono estesi anche alle pertinenze, acquistate contestualmente oppure con atto separato
Per i giovani con un Isee superiore ai 40.000, rimane comunque la possibilità di accedere al Fondo prima casa usufruendo del 50% della garanzia dello Stato, così come previsto originariamente.
Esiste anche il requisito dell’età massima per accedere a un mutuo: tipicamente richiedono che alla conclusione dell’ammortamento il mutuatario non superi i 75 o al massimo gli 80 anni di età.
Per quanto riguarda i requisiti economici, abbiamo invece:
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