Introduzione ai mutui

Per scegliere un mutuo occorre avere ben presenti tutti gli elementi che lo caratterizzano e quali siano i loro effetti, in modo da poter valutare correttamente il mutuo più adatto alle proprie esigenze economiche e familiari ed evitare brutte sorprese.

Cos'è un mutuo

In genere si chiede un mutuo per acquistare casa, costruire o ristrutturare la propria abitazione oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconde case).

Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un'unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Il rimborso del mutuo avviene tramite rate, definite dal piano di ammortamento comprendenti sia il capitale finanziato che gli interessi maturati; questi possono essere predeterminati (tasso fisso) o calcolati rata per rata (tasso variabile).

Va detto che qualsiasi forma di finanziamento andrebbe definita “mutuo” in quanto lo è dal punto di vista giuridico ma vista la peculiarità dei finanziamenti volti all'acquisto di immobili, si è portati a considerare mutui solo i finanziamenti garantiti da ipoteca il cui scopo è quello di facilitare l'acquisto, costruzione o ristrutturazione di un immobile e talvolta ottenere importanti somme a titolo di liquidità. Gli altri finanziamenti, non garantiti da ipoteca, sono generalmente annoverati nella categoria dei prestiti e il loro utilizzo è principalmente destinato a soddisfare esigenze di credito al consumo.

La durata dei mutui offerti va solitamente da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 e 50 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Vuoi avere ulteriori informazioni sul mutuo? Leggi anche la nostra sezione dedicata alle Domande frequenti, alla voce “Cos'è un mutuo”.

Oppure, prova a valutare che tipo di immobile puoi permetterti di acquistare consultando la nostra utile guida all'acquisto casa.

I diversi tipi di mutuo

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

  • tasso di interesse prescelto;
  • durata;
  • tipologia di piano di ammortamento
  • eventuali garanzie aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:

  • Mutuo a tasso fisso: quando il tasso di interesse non varia per tutta la durata del prestito. Questo, definito in fase di accensione, rimane stabile nel tempo dando luogo generalmente a rate di importo fisso.
  • Mutuo a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza del tasso di interesse a sua volta legato all'andamento di un parametro di mercato. Ciò comporta generalmente il variare della rata durante l'intero piano di ammortamento.
  • Mutuo misto: quando è prevista la possibilità per il mutuatario, in tempi determinati e successivi, di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.
  • Mutuo con tetto: quando a fronte di un tasso variabile, viene fissato un tetto massimo oltre il quale il tasso di interesse non può andare. Questo determina un “tetto” (detto anche cap) che garantisce al mutuatario l'impossibilità che nel tempo la rata possa crescere spropositatamente. L'andamento crescente o decrescente del tasso di interesse può causare a lungo andare, l'allungamento o la riduzione del piano di ammortamento del mutuo.
  • Mutuo con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonchè le necessità della propria clientela.

Per capire quale è il tipo di tasso più adatto alle tue esigenze, consulta anche le guide i prodotti e i tassi e Come scegliere il mutuo, quest'ultima nata dalla collaborazione tra Mutuionline.it e Unione Nazionale Consumatori.

Il tasso di interesse

L'interesse equivale al prezzo che il mutuatario è chiamato a pagare per il capitale ottenuto in prestito dalla banca cui si è rivolto. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).

Le espressioni 2%, 3%, 4% etc. sono relative a tassi percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno", ciò al fine di disporre di un parametro di riferimento univoco per la determinazione del costo del denaro denominato TAN (Tasso Annuo Nominale).

Tuttavia chi contrae un mutuo generalmente paga le rate mensilmente con un effetti “capitalizzazione” che si manifesta nel tempo facendo si che l'ammontare degli interessi dovuti a fronte di una specifica somma ottenuta a titolo di mutuo, non corrisponda alla semplice applicazione della percentuale di interesse alla somma stessa.

Gli interessi possono inoltre essere fissi o variabili nel tempo con ovvie ripercussioni sull'ammontare di questi rata per rata.

Piano di Rimborso o Ammortamento del mutuo

Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di piano di ammortamento di un mutuo. I piani di ammortamento più comuni sono:

  • Piano di ammortamento “alla francese”:
  • Piano a rate crescenti:
  • Piano di ammortamento a rata fissa e durata variabile.

Il più diffuso piano di ammortamento è quello alla “francese": in esso l'andamento della quota capitale e della quota interessi di ogni rata segue un trend ben preciso.

Le quote interesse decrescono nel tempo mentre le quote capitale sono crescenti man mano che il piano di ammortamento avanza. La rata presenta quindi inizialmente quote interessi significative a fronte di una quote capitale contenute; ciò tuttavia non significa che inizialmente, nella singola rata, la quota interessi è superiore alla quota capitale ma semplicemente che la stessa assume un importo elevato che nel tempo diventerà sempre meno significativo. Il meccanismo prevede inoltre che la somma delle due quote (interesse e capitale) di ogni rata sia costante, aumentando in tal modo il livello di preferenza da parte dei mutuatari per un piano che garantisce loro la costanza della rata.

Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero in cui le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi mentre il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate; il rimborso del capitale dà luogo al ricalcolo delle quote interessi dovute.

Un ulteriore piano di ammortamento è quello a rata fissa e durata variabile nel quale la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso.

La rata del mutuo

La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali.

Il puntuale pagamento della rata è un aspetto importante nella vita del mutuo, perchè il ritardato o il mancato pagamento di questa fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Questi costituiscono un aggravio dei costi connessi al finanziamento, gli interessi di mora sono infatti dovuti (in percentuale) nella misura prevista dal contratto di mutuo, a partire dal primo giorno di ritardo nel pagamento rispetto alla scadenza contrattualmente definita.

Va ricordato inoltre che il protrarsi di inadempienze, prime tra tutte il mancato pagamento delle rate, può far incorrere il mutuatario nella perdita del beneficio del termine, esponendo questo, all'azione di risoluzione del contratto da parte dell'istituto mutuante.

Per calcolare l'importo delle rate di un mutuo che hai intenzione di sottoscrivere puoi fare uso dell' apposita calcolatrice di MutuiOnline.it.

L'ipoteca

Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un'efficace garanzia, questa garanzia risponde al nome di ipoteca.

L'ipoteca, ai sensi dell'art. 2808 del c.c. è lo strumento giuridico che attribuisce al creditore il diritto di espropriare al proprio debitore o anche nei confronti di terzi, i beni vincolati a garanzia del proprio credito.

Il creditore inoltre può, a seguito dell'esproprio, rifarsi sul prezzo di vendita del bene espropriato con diritto di precedenza rispetto ad altri creditori.

L'ipoteca ha per oggetto beni immobili e la sua costituzione avviene per effetto dell'iscrizione nei registri immobiliari.

Nel caso di compravendita immobiliare, accompagnata dalla concessione di un mutuo, l'ipoteca (accesa con atto pubblico dinanzi al notaio) attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso.

Nell'ipoteca il proprietario conserva il diritto di proprietà e di godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre totalmente del bene in quanto gravato da ipoteca. Va inoltre ricordato che l'ipoteca grava sul bene e non sul proprietario di questo, per cui in caso di cessione dell'immobile ad un ulteriore acquirente l'ipoteca “segue” l'immobile (passato di proprietà) esponendo il nuovo proprietario ai rischi di rivalsa dovuti all'inadempimento degli obblighi contrattuali di mutuo del vecchio proprietario.

Agevolazioni fiscali

Un capitolo importante in merito agli aspetti connessi ai mutui immobiliari è quello delle agevolazioni previste in funzione di particolari destinazioni d'uso dell'immobile.

Le agevolazioni in questione sono principalmente due e rispondono alle seguenti categorie:

  • Agevolazioni Prima casa:
  • Agevolazioni Abitazione principale

Le agevolazioni prima casa riguardano l'operazione di compravendita immobiliare e consistono in una riduzione delle aliquote fiscali connesse all'IVA e/o all'imposta di registro (in funzione della tipologia di operazione) previste a fronte del passaggio di proprietà.

Al fine del loro riconoscimento è necessario che l'immobile oggetto dell'acquisto non sia di lusso e che l'acquirente si impegni, nei tempi e modi previsti dalla normativa, a soddisfare le cosiddette “condizioni prima casa” che in sintesi corrispondono a:

  • Residenza presso il comune in cui ricade l'immobile oggetto dell'acquisto.
  • Assenza di proprietà immobiliari presso il comune in cui si acquista tali da poter soddisfare le esigenze di “casa” cui la legge guarda in chiave di concessione delle agevolazioni.
  • Assenza di altre proprietà immobiliari ad uso abitativo, su tutto il territorio nazionale, per le quali si è usufruito di agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni connesse alla nozione di abitazione principale sono invece legate ai mutui già contratti per l'acquisto di immobili che fungono appunto da “abitazione principale” del contribuente o di un suo familiare.

L'abitazione principale corrisponde infatti all'immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Queste consistono nel diritto a detrarre ai fini IRPEF gli interessi passivi e altre voci di spesa connesse con il mutuo in corso, il tutto nella misura del 19% su un ammontare massimo di 4.000,00 euro.

È prevista inoltre un'analoga agevolazione, su imponibile massimo di 1.000 euro, relativa al costo della mediazione in caso di ricorso ad agenzia immobiliare.

Detrazioni sono previste anche per le spese relative ai lavori di ristrutturazione, per le quali si rimanda alla Guida Come ristrutturare casa.

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