Il contratto di mutuo
In questo capitolo potrai conoscere i concetti fondamentali del contratto di mutuo, utili per capire come funziona un mutuo, quali diverse situazioni contrattuali si possono verificare e perché è non solo necessario ma importante il ruolo del notaio.
Indice
Cos'è un mutuo?
Il mutuo è il principale contratto di prestito.
Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un
altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo
di restituire al mutuante altrettanto denaro.
Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario,
che ne diviene il proprietario.
Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso. Salvo patto contrario,
infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli
interessi.
La misura degli interessi è determinata dalle parti. Nell'ipotesi di interessi
pattuiti in misura superiore a quella legale v'è l'obbligo della forma scritta.
Inoltre, esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari.
Qualora le parti stabiliscano interessi in misura superiore a quella legale, essi
saranno dovuti anche per il periodo di proroga del contratto stesso.
Tanto il mancato rispetto della forma scritta, nel caso di interessi superiori alla
misura legale, quanto la pattuizione di interessi usurari, comportano la nullità
dell'accordo e la riduzione dell'interesse nella misura legale. La nullità
è però limitata al solo patto degli interessi e non è estesa
all’intero contratto.
Il mutuo ipotecario è disciplinato da particolari norme che determinano l'ammontare
massimo dei finanziamenti ed altri aspetti propri di questo tipo di credito (detto
anche credito fondiario).
Fino a pochi anni fa, il credito fondiario era esercitato da pochi Istituti di credito
appositamente autorizzati, con esclusione di tutte le altre Banche. Dopo le recenti
innovazioni legislative, tutte le banche possono concedere mutui ipotecari. Questa
situazione ha ampliato le possibilità di ottenere un finanziamento ed ha
contribuito a semplificare procedure e modalità operative.
Per i mutui in particolare, si è passati da una normativa piuttosto rigida
ed analitica, ad una impostazione innovativa e snella. In linea di principio, un
contratto di mutuo può essere concretizzato in qualsiasi forma che realizza
l’esercizio del credito, quindi anche attraverso un rapporto di conto corrente.
Per quanto riguarda la durata del mutuo, la legge esige che la durata sia media
o lunga. Comunemente si ritiene che i finanziamenti a "medio termine" sono quelli
la cui durata è superiore ai 18 mesi e non supera i 5 anni. I finanziamenti
a "lungo termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 5 anni.
Norme contrattuali
Secondo la legge, il “credito ipotecario” è genericamente un “finanziamento”. Tale definizione permette di utilizzare qualsiasi forma contrattuale di credito per concludere contratti di finanziamento ipotecario, ovviamente nel rispetto dei vincoli posti dalla normativa.
Contratto unico
Questo tipo di contratto si configura come un finanziamento in cui l'erogazione
dell'intera somma ha luogo contestualmente alla stipula dell'atto di mutuo e quindi
ancor prima dell'iscrizione ipotecaria.
In tal caso, la somma mutuata viene contestualmente riversata dal mutuatario (richiedente
il prestito) al mutuante (Banca) a titolo di deposito, a garanzia degli impegni
assunti dal mutuatario: in particolare, la dimostrazione dell'avvenuta regolare
iscrizione dell'ipoteca.
In effetti, la definitiva messa a disposizione della somma mutuata ha luogo non
come erogazione del mutuo, già avvenuta in sede di stipula, ma come svincolo
del deposito e ciò, senza particolare formalità.
Il contratto unico si manifesta come il più comodo fra i contratti di credito
ipotecario. Infatti non comporta la stipula di ulteriori atti formali ed aggiuntivi,
quale quelli della "erogazione" e "quietanza". L'erogazione della somma mutuata
avviene integralmente in sede di stipula.
L'apertura di credito ipotecario in conto corrente
Tale forma di finanziamento è stata da sempre utilizzata nella prassi bancaria. Rispetto al mutuo con rimborso rateale a data prefissata, l'apertura di credito in conto corrente viene considerata uno strumento più flessibile e snello, data l'assoluta libertà dei tempi di rimborso e la costante ricostituibilità della provvista mediante versamenti nel conto.
Il mutuo aperto
Si tratta di un finanziamento da erogarsi in più riprese, secondo tempi e
modalità difficilmente determinabili in anticipo.
Nell'iniziale contratto, quindi, si rinuncia a determinare tutte le specifiche caratteristiche
e, qualora indicate, se ne ammette la modificabilità in occasione dell'erogazione.
Sia il "mutuo aperto" che la "apertura di credito ipotecario in conto corrente"
sono contratti utilizzati per finanziare costruzioni.
Finanziamento massimo
L'importo massimo finanziabile è l'80% del valore di mercato del bene immobile
oggetto dell'ipoteca. Questa percentuale è comunemente detta "limite di finanziabilità"
e costituisce una caratteristica significativa nelle operazioni di mutuo ipotecario.
Il limite dell'80 % del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire
può essere elevato fino al 100%, qualora vengano date ulteriori garanzie.
Anche nel caso di finanziamenti nel limite dell'80% essi possono essere assistiti,
oltre che dalla garanzia ipotecaria, anche da qualsiasi altra garanzia supplementare
che sia ritenuta idonea e necessaria dalla Banca.
I CONSIGLI DI SEGUGIO.IT
Verifica sempre il valore
massimo dell’immobile finanziabile da parte della banca, al fine di individuare
meglio le tipologie di immobili da considerare nella tua scelta e valutare poi correttamente
quale dovrà essere il tuo esborso finanziario iniziale.
Tieni presente che non tutte le banche finanziano oltre l'80% del valore dell'immobile;
oltre tale soglia avrai quindi a disposizione un minor numero di offerte.
Mutui integrativi
E' stata ammessa la possibilità per le Banche di concedere finanziamenti
integrativi, nell'ipotesi in cui si è in presenza di un mutuo già
esistente e di precedenti iscrizioni ipotecarie. In questo caso, per determinare
l'importo concedibile (limite di finanziabilità), all'importo del nuovo finanziamento
deve essere aggiunto il capitale residuo del finanziamento precedente.
La novità consiste nell'avere previsto la possibilità di sommare al
nuovo finanziamento (mutuo integrativo) il residuo debito in linea capitale del
precedente.
Accollo di un mutuo preesistente
È una situazione ricorrente. Si ha accollo di un mutuo quando si subentra,
a titolo particolare, nelle obbligazioni assunte dal contraente originario a seguito
della vendita del bene ipotecato.
L'accollo del mutuo assistito da ipoteca è legato all'adesione delle Banche
creditrici che normalmente non liberano il mutuatario originario(ma si può
comunque richiedere di esserne liberati). L'accollo in questione ha carattere cumulativo
e non liberatorio; ciò significa che responsabili del debito ipotecario sono
sia il contraente originario che il subentrante. Va pure sottolineato come le Banche
possano anche non aderire all'accollo nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante
non abbia i requisiti della capacità di credito richiesta.
Il ruolo del notaio
L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico,
cioè davanti ad un notaio. Questa formalità è richiesta dalla
legge, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto
pubblico il requisito di "titolo esecutivo" .
L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” nel senso che se
il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di
condanna: per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto.
Ciò assicura una certa tranquillità alla banca creditrice.