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Se apri il conto, scende la rata del mutuo

15/01/2015

mutui offset

Apri un conto corrente e abbassa la rata del mutuo. Sembra una formula magica, ma in realtà è quanto avviene scegliendo di attivare un mutuo offset. Si tratta di una proposta che abbina all’apertura del conto corrente la riduzione della rata, grazie alla cosi detta clausola offset.

La principale peculiarità è l’abbinamento al finanziamento di un conto corrente: in questo modo gli interessi passivi sul primo si bilanciano con quelli attivi sul secondo, su cui si beneficia di un interesse pari a quello del finanziamento.

Si tratta di un prodotto nato in Gran Bretagna nel 1998, diffusosi rapidamente negli ultimi anni anche in Italia, specialmente tra gli istituti online. L’opzione offset viene tuttavia concessa solo in abbinamento a mutui a tasso variabile, non a tasso fisso.

Il principale vantaggio consiste nella modalità di calcolo degli interessi, che è correlato alla liquidità disponibile sul proprio conto; il calcolo verrà effettuato sulla differenza tra l’importo concesso per il mutuo e la liquidità mensile disponibile sul conto. 

In alcuni casi è possibile abbinare diversi conti correnti, dando così al cliente l’opportunità  di stornare il capitale attraverso le diverse giacenze. E’ un’opzione attivabile a discrezione delle banche, ma solitamente concessa in caso di conti intestati a moglie e marito. La compensazione del tasso di interesse sul mutuo e sul conto corrente avviene attraverso due metodologie di funzionamento differenti.

In un primo caso, dal saldo del conto corrente si porta in detrazione il residuo del finanziamento;  su questo valore si applicano gli interessi. Volendo fare un esempio pratico, prendiamo il caso di un mutuo con debito residuo di 100.000 euro e saldo sul conto corrente medio di 10.000 euro, interessi sul mutuo pari al 5%. In pratica si pagano gli interessi solo su 90.000, risparmiando il 5% su 10.000 vale a dire 500.

Nel secondo caso non vi è compensazione fra gli interessi, ma ad ogni prodotto viene applicato lo stesso tasso di interesse. Sugli interessi del conto corrente sarà calcolata la ritenuta fiscale del 27%, mentre gli interessi sul conto verranno portati in detrazione degli interessi del mutui. Riprendendo l’esempio di prima, pagando 5.000 euro per interessi sul mutuo si riceveranno 500 di interessi lordi sul conto corrente. Quest’ultimi, applicando la ritenuta del 27%, diventano 365. 

Dall’esempio, il primo meccanismo parrebbe più vantaggioso, anche se va precisato che la differenza effettiva è molto ridotta, in quanto nel secondo caso è possibile applicare la detrazione fiscale del 19% sugli interessi del mutuo su un importo di rata maggiore rispetto al primo caso.

Indipendentemente dal metodo di calcolo degli interessi, i costi (istruttoria, perizia, incasso rate etc) del mutuo offset sono analoghi a quelli proposti per le altre tipologia di mutuo. Va inoltre precisato che il tasso sul conto corrente equivale a quello del mutuo finchè questo resta attivo. Nel caso in cui la liquidità sul conto corrente fosse superiore al debito residuo del mutuo, la differenza avrà un rendimento pari al tasso d’interesse normale del conto. Tra i principali istituti di credito che offrono questa tipologia di prodotti troviamo IWBank, ad esempio con IW Mutuo Acquisto Variabile BCE per acquisto dell'abitazione e CheBanca!

A cura di Alessia De Falco
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