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Surroga del mutuo: quando conviene

11/07/2014

Surroga?

Vale davvero la pena surrogare il proprio mutuo? E' una domanda ricorrente, giustificata anche dal fatto che dal 2007, grazie alla portabilità introdotta dall’allora Ministro per lo Sviluppo Economico Pierluigi Bersani, la surroga (che permette di modificare tasso e durata ma non importo del finanziamento) è a costo zero.

Cosa significa in pratica? Con una surroga si sposta il mutuo in un'altra banca che offre condizioni più vantaggiose rispetto a quelle pattuite con la propria al momento della stipula, mantenendo invariato l’importo del finanziamento. Laddove invece si modifica anche l’importo richiesto, si parla di sostituzione e si rendono necessari una nuova ipoteca ed un nuovo atto notarile.

Se la risposta alla domanda “Conviene surrogare?” comporta una risposta sibillina ovvero “dipende”, è praticamente una certezza che, nonostante in teoria sia possibile surrogare il mutuo più volte, nella pratica quotidiana le banche mostrino una certa diffidenza verso i “surrogatori seriali”, perché comportano per l’istituto dei costi da sostenere, primo tra tutti l’ammortamento delle spese fisse. Per cui “la caccia al miglior mutuo”, a differenza di quelle volta ad individuare la migliore tariffa, è limitata e soprattutto controllata mediante uno screening sul sistema informativo creditizio.

Queste considerazioni portano ad un’unica conclusione: è opportuno decidere di surrogare quando realmente si presenta la necessità di farlo, tenendo ben presente che sarà l'unica chance in questa direzione per migliorare le condizioni contrattuali del proprio mutuo e che il beneficio è rappresentato non solo dalla riduzione del tasso, ma anche della durata residua del contratto. Spesso infatti si commette l’errore di focalizzarsi sull’importo delle rate senza tener conto della durata del contratto, considerando che più sono gli anni di durata del mutuo, più gli interessi da pagare.

Fatte queste dovute premesse, vediamo in concreto se attualmente la surroga può essere una valida alternativa. Chiaramente tutto dipende dalle condizioni di partenza, dal tasso che si sta pagando e dalla durata residua del contratto. Vero è che gli spread per un mutuo di surroga si attestano mediamente, al momento attuale, secondo le nostre rilevazioni, a circa il 3% con Euribor a 3 mesi (rilevato a fine giugno 2014). Dato che l'Euribor a 3 mesi è nettamente più basso del tasso Irs possiamo affermare che le migliori surroghe sono oggi rappresentate da prodotti a tasso variabile.

Facciamo una simulazione utilizzando i nostri comparatori alla ricerca delle migliori offerte: volendo surrogare i primi di luglio 2014 un importo di 150.000 euro per vent’anni (come trentacinquenne dipendente a tempo indeterminato), si pagherebbe una rata di 798,38 euro con ING Direct, di 801,89 euro con Hello Bank, e di 839,80 euro con CheBanca!

Esaminando gli anni precedenti al 2012, la convenienza della surroga è praticamente nulla se si è sottoscritto un mutuo in linea con la media trimestrale degli spread di erogazione rilevati dal Ministero dell'Economia e delle Finanze. In sintesi dunque: surrogare sì, ma non sempre. Ecco la risposta al dilemma.

A cura di Alessia De Falco
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