Come acquistare casa all’asta con un mutuo?

C’è un modo per comprare casa che non rientra esattamente tra le modalità più consuete. L’acquisto di un immobile può avvenire, invero, anche tramite un’asta giudiziaria. Chi vi partecipa, lo fa per aggiudicarsi un appartamento a un prezzo sicuramente più basso rispetto al valore di mercato.

Prima di prendervi parte, il potenziale acquirente può anche chiedere di visionare l’appartamento. La richiesta va fatta al custode giudiziario. All’asta ci sono, infatti, immobili che sono stati pignorati. Il Tribunale ha 90 giorni di tempo per mettere il bene all’asta a partire dal giorno in cui è avvenuto il pignoramento.

Per chi è intenzionato ad acquistare un’abitazione tramite asta, ci sono diverse soluzioni di finanziamento proposte dagli istituti di credito. Questi mutui non differiscono da quelli che vengono normalmente erogati per l’acquisto di una prima o seconda casa. Nel primo caso si può beneficiare di tutti i vantaggi fiscali per l'acquisto della prima abitazione. Nel corso del tempo sono state stipulate pure convenzioni tra Tribunali e istituti di credito per limitare le spese e i tassi di interesse. La lista delle banche convenzionate per ogni singolo Tribunale è presente sul sito abi.it.

Per ottenere un mutuo per l’acquisto di una casa all’asta è necessario presentare sia documenti reddituali che personali. Il cliente deve dimostrare, infatti, di essere in grado di rimborsare le rate del finanziamento. In aggiunta a tali carte, bisogna presentare alla banca una serie di documenti relativi al bando d’asta e alla casa ‘adocchiata’.

I documenti richiesti sono:

• il bando di partecipazione all’asta;
• la documentazione anagrafica;
• la documentazione reddituale;
• la perizia redatta da un tecnico;
• la relazione notarile preliminare, se presente all’interno del dossier dell’immobile.

Nel momento in cui la richiesta viene accolta, la banca comunica al cliente di poter erogare il mutuo tramite scrittura privata.

A disciplinare la materia è l'articolo 585 del codice di procedura civile, secondo cui un mutuo ipotecario può essere concesso da un istituto di credito direttamente in favore della procedura, tramite bonifico o assegno circolare. L’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla banca sull’immobile avviene contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice del Tribunale.

Tutti possono partecipare a un’asta giudiziaria per l’acquisto di una casa. A prendervi parte può essere, infatti, sia una persona fisica che una società. L’unico divieto è rivolto al debitore a cui è stato pignorato l’immobile oggetto di vendita.

Gli immobili in vendita all’asta sono presenti sia in rete che sui giornali cartacei, oltre che su siti specifici. Qui vengono fornite tutte le informazioni necessarie per prendervi parte: data, ora e luogo dell’asta; il prezzo da cui si parte; le modalità di vendita; il termine di presentazione delle offerte.

Le modalità di partecipazione all’asta possono cambiare in base al Tribunale che emette l’ordinanza, ma è sempre richiesta ai partecipanti l’apposita domanda di partecipazione con l’inserimento dell’offerta minima e il deposito cauzionale.

Il miglior offerente si aggiudica l’asta. E il deposito cauzionale, pari nella maggior parte dei casi al 10% dell’asta, vale come anticipo. Se non si vince l’asta, naturalmente, la somma viene restituita.

Il trasferimento di proprietà viene stabilito dal giudice mediante un decreto che viene emesso dopo il pagamento da parte di chi si è aggiudicato l’asta. Tale pagamento avviene generalmente tra i 60 e i 120 giorni successivi alla data di vendita.

Le aste immobiliari sono per lo più senza incanto. Ciò vuol dire che i partecipanti presentano la propria offerta in busta chiusa. Tale offerta non può essere più bassa del prezzo base di oltre un quarto. Il prezzo base viene fissato dal giudice che emette l’ordinanza di vendita.

La particolarità di questo tipo di asta sta nel fatto che nessuno dei partecipanti sia al corrente delle offerte degli altri sino all’apertura delle buste che si verifica pubblicamente. La prima fase è, dunque, ‘segreta’: nessuno sa quanto possano offrire i ‘competitor’.

Al contrario, le vendite all’asta con incanto sono quelle in cui ciascun offerente propone le proprie offerte pubblicamente, dando poi agli altri la possibilità di rilanciare.

Capita spesso che un’asta vada deserta. In questi casi il giudice indice una nuova asta. Al massimo un appartamento può andare all’asta per tre volte e ad ogni asta viene diminuito il prezzo base di un quarto rispetto alla prima volta. Se anche la terza volta l’asta va deserta, il giudice può decidere di indire una quarta procedura di aggiudicazione. In questi casi il prezzo della casa arriva anche a dimezzarsi, dato il nuovo tentativo di vendita fallito. Tra un’asta e l’altra solitamente passano circa sei mesi.